BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 46229

– Con fecha 16 de mayo de 2019, los compradores, sin la concurrencia de los
vendedores, otorgan, ante otro notario distinto, otra escritura en la que rectifica la
descripción de la finca comprada, de modo que pasa a describirse con una superficie
de 3.607 metros cuadrados y diciendo que coincide íntegramente con el citado recinto
catastral de igual superficie.
Presentadas ambas escrituras solicitando la inmatriculación de la finca, la
registradora opone dos defectos: a) que no se acompaña el título público previo, y por lo
tanto no se acredita que el vendedor haya adquirido la propiedad de la finca al menos un
año antes del otorgamiento de la escritura de elevación a público de documento privado.
Este defecto no es objeto de recurso, por lo que no se referirá al mismo la presente
resolución y sin que sea admisible, a los efectos de resolver este recurso, la aportación
de documento alguno al tiempo de la interposición del recurso (cfr. artículo 326 Ley
Hipotecaria), y b) que no hay identidad entre la finca transmitida en la escritura de
elevación a público de documento privado de compraventa y las certificaciones
catastrales incorporadas a la misma; y que para rectificar y hacer coincidir las
descripciones de la finca contenidas en el titulo previo y en el título inmatriculador «sería
necesaria la intervención, o ratificación, de todos los comparecientes –o de sus
causahabientes– en ambas escrituras».
El notario autorizante de la escritura de rectificación recurre únicamente el segundo
defecto alegando, en esencia: a) que la exigencia de que tengan que volver a prestar el
consentimiento todos los otorgantes del título previo y del título inmatriculador o sus
herederos o causahabientes, «supondría un grave quebranto de la seguridad jurídica y
provocaría un aumento de las controversias judiciales ante una mera negativa del resto
de comparecientes (…) a prestar su colaboración en este sentido»; b) que para acceder
a la inmatriculación debe bastar que «el aspirante a primera inscripción» adapte la
descripción de la finca a lo que publica Catastro, y que, una vez hecho eso, «la
publicidad registral dejará siempre a salvaguarda los posibles derechos de quienes
puedan considerarse “verdaderos titulares” de algún supuesto derecho sobre la finca
cuya inmatriculación se pretende, dado que quien inmatricula no adquiere la condición
de “tercero hipotecario” del 34 LH», y c) «que el exceso de cabida con relación a los
metros que constan en la escritura del año 1976 queda plenamente acreditado con las
certificaciones catastrales a nombre del titular otorgante».
2. Para la resolución de este recurso procede, en primer lugar, recordar que, a
efectos de inmatriculación, con anterioridad a la reforma en la legislación hipotecaria
operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, era doctrina consolidada que, en virtud de lo
señalado en el artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales,
Administrativas y del Orden Social, no podía procederse a la inmatriculación de una finca
si no se aportaba certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente
coincidentes con el inmueble tal y como resultaba descrito en el título inmatriculador.
Como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo, la finalidad que realmente
persigue la coincidencia catastral que exigía el citado artículo 53 es la de fomentar la
razonable coordinación entre la finca registral desde el momento mismo de su
inmatriculación con el inmueble previamente catastrado. Para lo cual, desde la
Ley 13/1996, se ha decidido claramente evitar que surjan nuevas fincas registrales por
inmatriculación que no sean coincidentes «ab initio», en su ubicación y delimitación
geográfica, con uno o varios inmuebles catastrales concretos.
Tras la derogación de dicha norma por la disposición derogatoria única Ley 13/2015,
el contenido de dicha exigencia se ha trasladado a los artículos 203 y 205 de la Ley
Hipotecaria, de manera que, en la inmatriculación que se pretenda al amparo de dichos
preceptos, la aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica sigue siendo
requisito propio de la inmatriculación, así como instrumento imprescindible para
incorporar la representación gráfica de la finca a los libro del Registro, y requisito
esencial para practicar la primera inscripción de una finca en los libros del Registro.
En concreto, el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige que «exista identidad en la
descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo

cve: BOE-A-2020-7070
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