III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-7074)
Resolución de 14 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24, por la que se deniega la rectificación de una inscripción registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 46255
aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la
propiedad horizontal.
Siendo esto así, es evidente, dado el carácter imperativo del artículo 17.6 de la Ley
de Propiedad Horizontal, que la escritura por la que se suprimió el anejo era nula en
cuanto a este extremo; y si era nulo dicho título, nula tendría que ser la inscripción que
provocó, también en cuanto al párrafo que contiene la supresión del anejo.
La consecuencia de todo lo expuesto es que se ha cometido un error al practicar la
inscripción 2.ª de la finca 32.958.
Si se considera que el error procede de falsedad, nulidad o defecto del título, la
rectificación precisará el consentimiento del titular, Doña I. L. M., que es el titular actual
de la vivienda número 45, quien da su consentimiento (artículo 40.d de la Ley
Hipotecaria).
Y si se entiende que la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error del propio asiento,
el artículo 40.c) de la propia Ley nos lleva a su artículo 217, que, además del
consentimiento del interesado, exige también la conformidad del Registrador.
En todo caso, solicito la rectificación del Registro, al amparo del artículo 40 de la Ley
Hipotecaria.
Tercera.–En la calificación desfavorable del Registro de la Propiedad de Madrid n.º
24 se afirma que la manifestación “...si bien en el Registro aparece que piso tiene un
anejo (...), es lo cierto que tal anejo no existe, ya este piso por tanto no le corresponde
anejo alguno”, se trata en realidad de una mera aclaración de la descripción de la finca.
Sin embargo, resulta evidente que no puede considerarse como una mera aclaración
lo que en realidad supone una modificación de un aspecto esencial de la descripción de
la finca, como lo es la existencia o inexistencia de anejo destinado a garaje, cuya
existencia consta en la división horizontal de la finca matriz y en la inscripción primera de
la misma finca.
La aclaración, o mejor dicho, modificación de la descripción de la finca debía haberse
realizado junto con una modificación de la división horizontal del edificio, finca
matriz 29779, ya que en esa división horizontal consta que a esta vivienda le
corresponde el anejo.
Esa modificación de la división horizontal no se ha producido, y en la división
horizontal del edificio sigue apareciendo el anejo correspondiente a esta vivienda.
Se afirma en el fundamento de derecho primero de la calificación negativa que la
escritura que modificó la descripción de la finca se otorgó por las personas que habían
realizado la declaración horizontal de la finca y el primer adquirente de la vivienda, pero
como hemos señalado más arriba esta cuestión es irrelevante, ya que estas personas
carecían de legitimación para modificar la división horizontal, debido a que los
promotores ya habían vendido algunas de las fincas a personas que no intervinieron en
el otorgamiento de la escritura que modificó la descripción de la finca.
Siendo esto así, es evidente, dado el carácter imperativo del artículo 17.6 de la Ley
de Propiedad Horizontal, que la escritura por la que se suprimió el anejo era nula en
cuanto a este extremo; y si era nulo dicho título, nula tendría que ser la inscripción que
provocó, también en cuanto al párrafo que contiene la supresión del anejo.
El artículo 33 de Ley Hipotecaria establece que “la inscripción no convalida los actos
o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”. Y es evidente que la alteración del
título constitutivo de la propiedad horizontal se hizo por personas que, en el momento de
otorgarse la escritura de venta, no eran los únicos propietarios del edificio, con lo cual se
infringió la norma imperativa del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige
unanimidad de todos los propietarios. De modo que esto nos lleva al artículo 6.3.º del
Código Civil, según el cual son nulos los actos o contratos contrarios a las leyes.
Cuarta.–En la calificación negativa del Registro de la Propiedad de Madrid n.º 24
también se dice que esta supuesta “aclaración” de la descripción de la finca, por la que
se hace constar que no tiene anejo destinado a garaje, a pesar de que así conste en el
Registro, aparece recogida también en los mismos términos en relación a otras fincas de
la propiedad horizontal.
cve: BOE-A-2020-7074
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 182
Jueves 2 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 46255
aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la
propiedad horizontal.
Siendo esto así, es evidente, dado el carácter imperativo del artículo 17.6 de la Ley
de Propiedad Horizontal, que la escritura por la que se suprimió el anejo era nula en
cuanto a este extremo; y si era nulo dicho título, nula tendría que ser la inscripción que
provocó, también en cuanto al párrafo que contiene la supresión del anejo.
La consecuencia de todo lo expuesto es que se ha cometido un error al practicar la
inscripción 2.ª de la finca 32.958.
Si se considera que el error procede de falsedad, nulidad o defecto del título, la
rectificación precisará el consentimiento del titular, Doña I. L. M., que es el titular actual
de la vivienda número 45, quien da su consentimiento (artículo 40.d de la Ley
Hipotecaria).
Y si se entiende que la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error del propio asiento,
el artículo 40.c) de la propia Ley nos lleva a su artículo 217, que, además del
consentimiento del interesado, exige también la conformidad del Registrador.
En todo caso, solicito la rectificación del Registro, al amparo del artículo 40 de la Ley
Hipotecaria.
Tercera.–En la calificación desfavorable del Registro de la Propiedad de Madrid n.º
24 se afirma que la manifestación “...si bien en el Registro aparece que piso tiene un
anejo (...), es lo cierto que tal anejo no existe, ya este piso por tanto no le corresponde
anejo alguno”, se trata en realidad de una mera aclaración de la descripción de la finca.
Sin embargo, resulta evidente que no puede considerarse como una mera aclaración
lo que en realidad supone una modificación de un aspecto esencial de la descripción de
la finca, como lo es la existencia o inexistencia de anejo destinado a garaje, cuya
existencia consta en la división horizontal de la finca matriz y en la inscripción primera de
la misma finca.
La aclaración, o mejor dicho, modificación de la descripción de la finca debía haberse
realizado junto con una modificación de la división horizontal del edificio, finca
matriz 29779, ya que en esa división horizontal consta que a esta vivienda le
corresponde el anejo.
Esa modificación de la división horizontal no se ha producido, y en la división
horizontal del edificio sigue apareciendo el anejo correspondiente a esta vivienda.
Se afirma en el fundamento de derecho primero de la calificación negativa que la
escritura que modificó la descripción de la finca se otorgó por las personas que habían
realizado la declaración horizontal de la finca y el primer adquirente de la vivienda, pero
como hemos señalado más arriba esta cuestión es irrelevante, ya que estas personas
carecían de legitimación para modificar la división horizontal, debido a que los
promotores ya habían vendido algunas de las fincas a personas que no intervinieron en
el otorgamiento de la escritura que modificó la descripción de la finca.
Siendo esto así, es evidente, dado el carácter imperativo del artículo 17.6 de la Ley
de Propiedad Horizontal, que la escritura por la que se suprimió el anejo era nula en
cuanto a este extremo; y si era nulo dicho título, nula tendría que ser la inscripción que
provocó, también en cuanto al párrafo que contiene la supresión del anejo.
El artículo 33 de Ley Hipotecaria establece que “la inscripción no convalida los actos
o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”. Y es evidente que la alteración del
título constitutivo de la propiedad horizontal se hizo por personas que, en el momento de
otorgarse la escritura de venta, no eran los únicos propietarios del edificio, con lo cual se
infringió la norma imperativa del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige
unanimidad de todos los propietarios. De modo que esto nos lleva al artículo 6.3.º del
Código Civil, según el cual son nulos los actos o contratos contrarios a las leyes.
Cuarta.–En la calificación negativa del Registro de la Propiedad de Madrid n.º 24
también se dice que esta supuesta “aclaración” de la descripción de la finca, por la que
se hace constar que no tiene anejo destinado a garaje, a pesar de que así conste en el
Registro, aparece recogida también en los mismos términos en relación a otras fincas de
la propiedad horizontal.
cve: BOE-A-2020-7074
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Núm. 182
