BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 182

Jueves 2 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 46238

Por todo lo expuesto,
Suplico de esta Dirección General que, a la vista hechos y fundamentos jurídicos que
anteceden, revoque la nota de calificación recurrida.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe, en el que mantuvo íntegramente la
calificación impugnada, y formó el oportuno expediente que elevó a la Dirección General
de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho

1. Se plantea en este expediente si es inscribible una escritura de declaración de
obra nueva en construcción en la que con carácter previo a la misma se declara la
modificación de descripción de la finca registral como consecuencia de la demolición de
la vivienda unifamiliar existente en la misma.
La registradora considera defecto subsanable la no aportación de la correspondiente
licencia de demolición de la casa descrita sita en la finca registral 16.986.
2. Se trata de un caso similar al resuelto recientemente por este Centro Directivo en
Resolución de 4 de septiembre de 2019, en la que se señaló: «(…) el primero de los
defectos ha de ser revocado. Bien es cierto que artículo 180.1.e) de la Ley del Suelo y
Ordenación Territorial de Extremadura incluye la demolición de construcciones entre los
actos sujetos a licencia, pero una interpretación finalista de dicho precepto ampara, en
los casos de construcciones de nueva planta en solares en los que existen
construcciones previas ruinosas, los trabajos previos de demolición de las mismas. En
este sentido, el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, al igual
que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, se refieren exclusivamente al acceso al
Registro de la descripción de una edificación, y no a las obras de demolición de
edificaciones, cuya adecuación a la ordenación no es preciso que haya de promoverse o
garantizarse, especialmente si se tiene en cuenta que el hecho de la desaparición de
una obra, como circunstancia definitiva e inamovible, puede resultar también de actos
ajenos a la actuación del titular registral e independientes de la previa obtención de una
licencia, debiendo así distinguirse entre los supuestos sujetos a fiscalización
administrativa y aquellos otros en los que la justificación de dicha fiscalización es
premisa necesaria para la inscripción. En consecuencia, la sujeción del acceso a
Registro de un hecho modificativo de la realidad física, previo a la justificación de un acto
administrativo de fiscalización, ha de ser interpretada con carácter restrictivo, de forma
que sea aplicable sólo a aquellos supuestos en que expresamente así se prevea por el
legislador, lo que no ocurre en el supuesto de este expediente».
Esta argumentación resulta aplicable al supuesto en cuestión, en este caso en el
ámbito de la legislación urbanística de Castilla-La Mancha, en el que a la escritura se
incorpora certificado del arquitecto director de la obra, en el que consta que la obra se

cve: BOE-A-2020-7072
Verificable en https://www.boe.es

Vistos los artículos 9, 10, 198, 199, 201 y 202 de la Ley Hipotecaria; 425 del
Reglamento Hipotecario; 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 165.1.g)
Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de
la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística; 49 y 50 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, y las Resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 29 de noviembre de 2017, 13 de noviembre
de 2018 y 4 de septiembre de 2019.