BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 46234

Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20 de la Ley Hipotecaria, 166 del Reglamento Hipotecario y las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de julio
de 2011 y 18 de septiembre de 2019.
1. La cuestión debatida es si cabe anotación de embargo sobre bienes inscritos a
nombre de personas distintas del ejecutado. La registradora suspende la anotación del
embargo por estar la finca objeto de embargo a nombre de personas distintas de los
demandados conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria. El recurrente entiende que, si
bien eso es cierto, obran documentos (que el mismo recurrente reconoce que
desconocía la registradora) donde consta la condición de herederos de los ejecutados
embargados. Se aporta ahora un informe del órgano de gestión tributaria del
Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria donde se afirma que hubo un cambio de
titularidad en el sujeto pasivo del impuesto sobre el bien. Además, los ejecutados
embargados aceptaron la herencia de sus padres mediante escritura de aceptación y
adjudicación de herencia, aunque dejaron fuera del inventario la vivienda de sus padres
donde los ejecutados residen.
2. Lo primero que debe afirmarse es que en el recurso contra la calificación de
registradores no cabe tener en consideración más que los documentos que se relacionen
directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra
pretensión basada en motivos o documentos no presentados en tiempo y forma
(artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
3. Por otra parte, el artículo 166 del Reglamento Hipotecario al regular los requisitos
de extensión de las anotaciones de embargo seguidos contra herederos indeterminados
o determinados del titular registral está aplicando el principio de tracto sucesivo si bien
con la peculiaridad de que los bienes no constan aun inscritos a favor de los
demandados. El principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley
Hipotecaria, que intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución
Española, en su aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir
dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser
tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de
documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Como
ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de nuestro sistema
registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado
por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley
Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral
el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de
la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral
de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 99 del
Reglamento Hipotecario.
4. Como señaló la Resolución de 9 de julio de 2011, y se ha recogido en muchas
otras posteriores, convendría a este respecto recordar que la calificación del registrador
del tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) será distinta en cada uno de los
supuestos siguientes: a) procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido
antes o durante el procedimiento; b) procesos ejecutivos por deudas de los herederos
ciertos y determinados del titular registral, y c) procesos ejecutivos por deudas de
herederos indeterminados –herencia yacente– del titular registral.

cve: BOE-A-2020-7071
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 182