Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15703)
Resolución de 8 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Adra, por la que se rechaza inscribir la georreferenciación y considerable aumento de superficie de una finca que se formó por segregación de otra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101843
observar que en el presente caso se pretende incorporar una zona de huerto inexistente
en la descripción literal de la finca».
– Que otra finca registral, que procede por segregación de la misma matriz, también
está tramitando la inscripción de su propia georreferenciación, y que la parcela
intermedia entre ambas que se encuentra «en investigación» en el Catastro, es la que,
«casualmente, se encuentra totalmente afectada» por la georreferenciación que se
pretende inscribir.
Y concluye diciendo que «con la registración de este exceso de cabida está
produciendo un intento de aplicar el folio registral de la finca 24885/bis una nueva
realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante
adicional que no encubre más que negocios jurídicos traslativos que deben acceder al
Registro a través de los requisitos legales y registales [sic] correspondientes
acompañado del cumplimiento de las obligaciones de índole fiscal».
El notario autorizante del acta de notoriedad recurre, alegando en esencia:
– Que «los linderos no se cambian “porque sí”, sino que se ajustan a la correcta
descripción actualizada de la finca».
– Que «a la Registradora le “llama la atención” que la parcela con referencia
catastral 800401VF9790B0001PS, se halle en investigación. Precisamente a través del
procedimiento puesto en marcha, puede aclararse no solamente la correcta descripción
de una finca para que así figure en el Registro de la Propiedad, sino también en el
Catastro Inmobiliario».
– En cuanto a la magnitud del exceso, dice que «si la finca no tenía inscrita su base
gráfica, ¿cómo puede saber “físicamente” la Registradora cuál es el concreto perímetro
de la finca si no es a través de la representación gráfica georreferenciada alternativa?».
– Que «en el momento de efectuar el requerimiento por parte del interesado
(Protocolo 464/2.024, de 23 de abril)», no existía «ninguna base gráfica inscrita o en
trámite, ni relativa a la finca que motivaba el expediente, ni a ninguno de sus linderos».
– Que «en la calificación negativa no se indica con claridad cuál o cuáles son las
fincas registrales inscritas perjudicadas con la inscripción pretendida. Si por la
Registradora ni se citan estas fincas perjudicadas, debe convenirse, que no las habrá.
Tampoco se expresan dudas de invasión del dominio público».
– Que no ha existido oposición de nadie.
– Que «a la vista de todo lo anterior, no puede estimarse que el juicio de identidad
de la Registradora esté fundado en criterios objetivos y razonados».
– Que «si se deseaba por la Registradora que la cuestión relativa a que la finca
procedía por segregación, fuese objeto de argumentación y aclaración para disipar las
dudas de identidad que pudieran habérsele generado, pudo y debió advertir de ello».
– Que «cuanto más antiguos son los títulos que se manejan, se utilizan como
sinónimos los términos “patio” y “huerto”».
2. Como cuestión previa, de carácter conceptual, debe recordarse, como ya ha
hecho este Centro Directivo en anteriores ocasiones, como la Resolución de 17 de
noviembre de 2019 o la de 15 de febrero de 2022, lo siguiente: «Como cuestión previa,
de carácter terminológica pero también conceptual no está de más advertir que, aunque
tanto el notario como el registrador emplean la expresión de “acta de notoriedad para…”,
e incluso el notario concluye declarando que “estimo justificada por notoriedad la
pretensión de…(…)”, en realidad el nuevo expediente de dominio cuya tramitación la
Ley 13/2015 encomendó a los notarios, no es un acta de notoriedad.
En la legislación anterior, ahora ya derogada por la Ley 13/2015, sí que se contemplaba
el acta de notoriedad en el Título VI de la Ley Hipotecaria como uno de los medios posibles
para alcanzar la concordancia entre el registro de la propiedad y la realidad extrarregistral.
Así, en el anterior artículo 199 de la Ley Hipotecaria se decía que “la inmatriculación de
fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará: a) Mediante
expediente de dominio. b) Mediante el título público de su adquisición, complementado por
cve: BOE-A-2025-15703
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101843
observar que en el presente caso se pretende incorporar una zona de huerto inexistente
en la descripción literal de la finca».
– Que otra finca registral, que procede por segregación de la misma matriz, también
está tramitando la inscripción de su propia georreferenciación, y que la parcela
intermedia entre ambas que se encuentra «en investigación» en el Catastro, es la que,
«casualmente, se encuentra totalmente afectada» por la georreferenciación que se
pretende inscribir.
Y concluye diciendo que «con la registración de este exceso de cabida está
produciendo un intento de aplicar el folio registral de la finca 24885/bis una nueva
realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante
adicional que no encubre más que negocios jurídicos traslativos que deben acceder al
Registro a través de los requisitos legales y registales [sic] correspondientes
acompañado del cumplimiento de las obligaciones de índole fiscal».
El notario autorizante del acta de notoriedad recurre, alegando en esencia:
– Que «los linderos no se cambian “porque sí”, sino que se ajustan a la correcta
descripción actualizada de la finca».
– Que «a la Registradora le “llama la atención” que la parcela con referencia
catastral 800401VF9790B0001PS, se halle en investigación. Precisamente a través del
procedimiento puesto en marcha, puede aclararse no solamente la correcta descripción
de una finca para que así figure en el Registro de la Propiedad, sino también en el
Catastro Inmobiliario».
– En cuanto a la magnitud del exceso, dice que «si la finca no tenía inscrita su base
gráfica, ¿cómo puede saber “físicamente” la Registradora cuál es el concreto perímetro
de la finca si no es a través de la representación gráfica georreferenciada alternativa?».
– Que «en el momento de efectuar el requerimiento por parte del interesado
(Protocolo 464/2.024, de 23 de abril)», no existía «ninguna base gráfica inscrita o en
trámite, ni relativa a la finca que motivaba el expediente, ni a ninguno de sus linderos».
– Que «en la calificación negativa no se indica con claridad cuál o cuáles son las
fincas registrales inscritas perjudicadas con la inscripción pretendida. Si por la
Registradora ni se citan estas fincas perjudicadas, debe convenirse, que no las habrá.
Tampoco se expresan dudas de invasión del dominio público».
– Que no ha existido oposición de nadie.
– Que «a la vista de todo lo anterior, no puede estimarse que el juicio de identidad
de la Registradora esté fundado en criterios objetivos y razonados».
– Que «si se deseaba por la Registradora que la cuestión relativa a que la finca
procedía por segregación, fuese objeto de argumentación y aclaración para disipar las
dudas de identidad que pudieran habérsele generado, pudo y debió advertir de ello».
– Que «cuanto más antiguos son los títulos que se manejan, se utilizan como
sinónimos los términos “patio” y “huerto”».
2. Como cuestión previa, de carácter conceptual, debe recordarse, como ya ha
hecho este Centro Directivo en anteriores ocasiones, como la Resolución de 17 de
noviembre de 2019 o la de 15 de febrero de 2022, lo siguiente: «Como cuestión previa,
de carácter terminológica pero también conceptual no está de más advertir que, aunque
tanto el notario como el registrador emplean la expresión de “acta de notoriedad para…”,
e incluso el notario concluye declarando que “estimo justificada por notoriedad la
pretensión de…(…)”, en realidad el nuevo expediente de dominio cuya tramitación la
Ley 13/2015 encomendó a los notarios, no es un acta de notoriedad.
En la legislación anterior, ahora ya derogada por la Ley 13/2015, sí que se contemplaba
el acta de notoriedad en el Título VI de la Ley Hipotecaria como uno de los medios posibles
para alcanzar la concordancia entre el registro de la propiedad y la realidad extrarregistral.
Así, en el anterior artículo 199 de la Ley Hipotecaria se decía que “la inmatriculación de
fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará: a) Mediante
expediente de dominio. b) Mediante el título público de su adquisición, complementado por
cve: BOE-A-2025-15703
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Núm. 181
