BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 28 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 101222

el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén
consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere ello decir
que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino
en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse;
de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de
documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza
del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de
enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de
julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras).
4. En el aspecto registral, cabe recordar que, según la Resolución de 4 de
septiembre de 2017: «El necesario cumplimiento del principio de tracto sucesivo debe
ser calificado por el registrador en su nota de calificación, incluso al tratarse de un
documento judicial, al suponer –dicha falta de tracto– un obstáculo que surge del registro
y que impida la inscripción, tal y como se recoge en el artículo 100 del Reglamento
Hipotecario. Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo
de 21 de octubre de 2013, el registrador “(...) debía tener en cuenta lo que dispone el
art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas
de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y
como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, ‘no
puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de
los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que
haya sido parte’”. Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia
número 266/2015, de 14 de diciembre de 2015, de la Sala Segunda del Tribunal
Constitucional, que reconoce el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión
(artículo 24.1 de la Constitución Española) y al proceso con todas las garantías
(artículo 24.2 de la Constitución Española) de la demandante, titular registral, en los
siguientes términos: “(...) el reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación
particular, (...) no puede deparar efectos inaudita parte respecto de quien, ostentando un
título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por
más que el disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a
aquél le era desconocida. El órgano judicial venía particularmente obligado a promover la
presencia procesal de aquellos terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran
ver perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que
interesaba hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que
también pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios”. Por ello, no constando la
intervención del titular registral en el procedimiento de divorcio cuya sentencia
aprobatoria del convenio regulador es objeto de presentación, no puede procederse a la
inscripción, tal y como señala el registrador en su nota de calificación.»
En el presente caso, la magistrada-juez que dicta la sentencia se ha limitado a
aprobar el convenio regulador, en tanto no resulta dañoso para ninguno de los hijos
menores ni gravemente perjudicial para ninguno de los cónyuges. En dicho convenio
regulador se adjudican bienes privativos de uno de los cónyuges, que, si para la vivienda
familiar ha causado inscripción, no lo ha sido para una rústica perteneciente al
excónyuge y que se adjudica al otro.
Según doctrina también consolidada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones
citadas en los «Vistos»), el convenio regulador, suscrito por los interesados sin
intervención en su redacción de un funcionario competente, no deja de ser un
documento privado que con el beneplácito de la aprobación judicial obtiene una cualidad
específica, que permite su acceso al Registro de la Propiedad, siempre que el mismo no
se exceda del contenido que a estos efectos señala el artículo 90 del Código Civil, pues
hay que partir de la base de que el procedimiento de separación o divorcio no tiene por
objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales
que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadas de la vida en

cve: BOE-A-2025-15625
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 180