BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 28 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 101194

debidamente inscrita en el Registro Mercantil, que ha provocado el traspaso de la
titularidad dominical de la finca, no puede admitirse como título hábil a los efectos de
lograr la inscripción de esta transmisión, siquiera por el mecanismo del tracto sucesivo
abreviado. No puede ser otra la solución que se deriva del principio de titulación pública
y del principio de tracto sucesivo que consagran los artículos 3 y 20 de la Ley
Hipotecaria, respectivamente. Tal y como señaló esta Dirección General en la Resolución
de 28 de julio de 2016, el problema no es tanto de tracto abreviado, cuanto de
documentación que ha de aportarse para la inscripción en la que se justifiquen las
diversas transmisiones. El hecho de que se practique en un solo asiento, por tracto
abreviado, no significa que se pueda eludir el principio registral de tracto sucesivo
(artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Justificadas las sucesivas transmisiones por fusión o
reestructuración de las entidades, no existe ninguna dificultad de que puedan inscribirse
en un solo asiento por tracto abreviado».
3. Así ocurre en el supuesto de hecho que da lugar a la presente sin que los
argumentos de contrario puedan justificar una alteración de la doctrina expuesta.
Esta Dirección General no desconoce los efectos de transmisión universal derivados
de los procesos de modificaciones estructurales de sociedades de capital (cfr.
artículos 16, 31, 33, 34, 59, 60, 61 y 72 del Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, por
el que se adoptan y prorrogan determinadas medidas de respuesta a las consecuencias
económicas y sociales de la Guerra de Ucrania, de apoyo a la reconstrucción de la isla
de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad; de transposición de Directivas de la
Unión Europea en materia de modificaciones estructurales de sociedades mercantiles y
conciliación de la vida familiar y la vida profesional de los progenitores y los cuidadores;
y de ejecución y cumplimiento del Derecho de la Unión Europea, en vigor al tiempo de la
autorización de la escritura pública cuya inscripción se solicitó).
Ahora bien, el efecto de sucesión universal del patrimonio de las sociedades que
como consecuencia del procedimiento de reforma estructural se extinguen o quedan
modificadas no exime de la previa inscripción a nombre de la sociedad beneficiaria en el
Registro de la Propiedad de los bienes y derechos que queden comprendidos en la
misma si lo que se pretende es inscribir una nueva transmisión a favor de un tercero
(artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Así resulta no sólo de los preceptos referidos al
desarrollo del principio de tracto sucesivo (citado artículo 20 y concordantes del
Reglamento Hipotecario), sino de los preceptos que rigen la inscripción de adquisiciones
a título universal (artículos 2,1.º, 3, 14, 16 y 21 de la propia Ley Hipotecaria).
Corresponde en definitiva al beneficiario de la sucesión universal solicitar (artículo 245
de la Ley Hipotecaria) la inscripción a su nombre (artículo 9 de la propia ley), de los
distintos bienes y derechos susceptibles de inscripción de conformidad con el título del
que se derive aquella (artículos 3 y 14 de la Ley Hipotecaria).
No puede confundirse dicha exigencia con la posibilidad, contemplada en el
artículo 166.1 del Reglamento Hipotecario, de facilitar la anotación preventiva de
embargo, en beneficio de los acreedores, en aquellos supuestos en los que la inacción
del deudor puede producir un perjuicio a aquellos (contrástese con el artículo 140 del
propio Reglamento que confirma la regla general derivada del principio de tracto
sucesivo). Por ello, no puede estimarse el motivo que hace referencia a la Resolución de
esta Dirección General de 30 de septiembre de 2013 que extiende el régimen del
artículo 166.1 del Reglamento Hipotecario al supuesto de embargo decretado contra
sociedad sucesora universal de la titular registral por concurrir identidad de razón: la
defensa del interés del acreedor a que la medida provisional de embargo se anote en el
Registro de la Propiedad aun cuando el deudor no haya procedido a la solicitud de
inscripción a su nombre de los bienes trabados y siempre que el hecho sucesorio haya
sido debidamente acreditado (vid. artículo 540 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
A diferencia del supuesto contemplado en el artículo 166.1 del Reglamento
Hipotecario, no existe en el supuesto de transmisión de fincas o derechos reales sobre
las mismas situación alguna que justifique la atenuación del principio de tracto sucesivo.
Bien al contrario, como en cualquier otro supuesto de adquisición de bienes por título

cve: BOE-A-2025-15621
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Núm. 180