Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15623)
Resolución de 2 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 2 de una solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 28 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101207
de corta duración para uso turístico respecto de la finca registral número 53.612 del
municipio de Chiclana de la Frontera.
La calificación negativa de la solicitud presentada se basa en lo siguiente:
– «(…) la finca registral 53.612, procede por división horizontal de la finca
registral 53.054 y como consecuencia de lo cual se dividió en 70 departamentos, los
cuales se rigen por distintas normas de comunidad siendo una de ellas la que figura en
la norma 7.ª la cual dispone entre otras prohibiciones, la utilización de las viviendas para
el ejercicio de actividad comercial, profesión, o industria tarifable».
– «Según resulta de las normas de comunidad, se encuentra prohibida la utilización
de las viviendas para el ejercicio de actividad comercial, por lo que al tratarse el alquiler
de una vivienda de corta duración para uso turístico, de una actividad comercial, no es
posible la inscripción y con ello la asignación de número de registro de alquiler de corta
duración para uso turístico, mientras permanezca dicha prohibición».
– «(…) hay que tener en cuenta la Sentencia de la Sala de los Civil del Tribunal
Supremo 1671/2023, de 29 de noviembre, STS 5199/2023, en la que se declara que una
norma incorporada a los estatutos de la propiedad horizontal que prohíbe, que las
viviendas se destinen a actividades económicas, impide su explotación como pisos
turísticos. En el caso concreto al tratarse la actividad comercial de una actividad
económica, será preciso la modificación de los estatutos, de tal forma que se permita el
alquiler de viviendas para uso turístico».
Se recurre la calificación alegándose, en síntesis:
– la vivienda está «inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía con el número
VFT/CA/(…) y la referencia catastral 3593001QA5239S0054OD. La actividad se viene
ejerciendo conforme a lo dispuesto en la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24
de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, desde el año 2017, cumpliendo con la
legislación vigente, que establece que, para que una comunidad de propietarios prohíba
la actividad de alojamiento turístico, debe contener una prohibición expresa al respecto».
– la calificación no ha tenido en cuenta lo dispuesto en la disposición adicional
segunda de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; añadida, con
efectos de 3 de abril de 2025, por la disposición final 4.3 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2
de enero.
– «Se debe considerar la Sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo
1671/2023, de 29 de noviembre, STS 5199/2023, a la que se hace referencia, la cual es
posterior a la acogida de la propiedad a la normativa sectorial turística que regula la
actividad de vivienda de uso turístico».
– Alega, por último, el artículo 1 3.b) «del “Decreto 28/2016, de 2 de febrero, por el
que se regulan las viviendas de uso turístico. Modificado por Sentencia del Tribunal
Supremo de 21 de octubre de 2019. Modificado por el Decreto 31/2024, de 29 de enero,
por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico,
establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros de la Comunidad Autónoma de
Andalucía (BOJA número 24, de 2 de febrero de 2024)” “3. No podrán ser viviendas de
uso turístico: b) Las viviendas ubicadas en inmuebles cuyos títulos constitutivos o
estatutos de la comunidad de propietarios contengan prohibición expresa para la
actividad de alojamiento turístico, de conformidad con lo establecido en la Ley 49/1960,
de 21 de julio, sobre propiedad horizontal”».
2. Así las cosas, este Centro Directivo ha de analizar nuevamente la problemática
derivada de la aplicación del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se
regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla
Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los
servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, cuyo artículo 10 impone al
registrador un deber de calificación; a resultas del cual comprobará la solicitud y
documentación presentada: «(…) asegurando la no existencia de elementos obstativos
cve: BOE-A-2025-15623
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 180
Lunes 28 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101207
de corta duración para uso turístico respecto de la finca registral número 53.612 del
municipio de Chiclana de la Frontera.
La calificación negativa de la solicitud presentada se basa en lo siguiente:
– «(…) la finca registral 53.612, procede por división horizontal de la finca
registral 53.054 y como consecuencia de lo cual se dividió en 70 departamentos, los
cuales se rigen por distintas normas de comunidad siendo una de ellas la que figura en
la norma 7.ª la cual dispone entre otras prohibiciones, la utilización de las viviendas para
el ejercicio de actividad comercial, profesión, o industria tarifable».
– «Según resulta de las normas de comunidad, se encuentra prohibida la utilización
de las viviendas para el ejercicio de actividad comercial, por lo que al tratarse el alquiler
de una vivienda de corta duración para uso turístico, de una actividad comercial, no es
posible la inscripción y con ello la asignación de número de registro de alquiler de corta
duración para uso turístico, mientras permanezca dicha prohibición».
– «(…) hay que tener en cuenta la Sentencia de la Sala de los Civil del Tribunal
Supremo 1671/2023, de 29 de noviembre, STS 5199/2023, en la que se declara que una
norma incorporada a los estatutos de la propiedad horizontal que prohíbe, que las
viviendas se destinen a actividades económicas, impide su explotación como pisos
turísticos. En el caso concreto al tratarse la actividad comercial de una actividad
económica, será preciso la modificación de los estatutos, de tal forma que se permita el
alquiler de viviendas para uso turístico».
Se recurre la calificación alegándose, en síntesis:
– la vivienda está «inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía con el número
VFT/CA/(…) y la referencia catastral 3593001QA5239S0054OD. La actividad se viene
ejerciendo conforme a lo dispuesto en la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24
de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, desde el año 2017, cumpliendo con la
legislación vigente, que establece que, para que una comunidad de propietarios prohíba
la actividad de alojamiento turístico, debe contener una prohibición expresa al respecto».
– la calificación no ha tenido en cuenta lo dispuesto en la disposición adicional
segunda de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; añadida, con
efectos de 3 de abril de 2025, por la disposición final 4.3 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2
de enero.
– «Se debe considerar la Sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo
1671/2023, de 29 de noviembre, STS 5199/2023, a la que se hace referencia, la cual es
posterior a la acogida de la propiedad a la normativa sectorial turística que regula la
actividad de vivienda de uso turístico».
– Alega, por último, el artículo 1 3.b) «del “Decreto 28/2016, de 2 de febrero, por el
que se regulan las viviendas de uso turístico. Modificado por Sentencia del Tribunal
Supremo de 21 de octubre de 2019. Modificado por el Decreto 31/2024, de 29 de enero,
por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico,
establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros de la Comunidad Autónoma de
Andalucía (BOJA número 24, de 2 de febrero de 2024)” “3. No podrán ser viviendas de
uso turístico: b) Las viviendas ubicadas en inmuebles cuyos títulos constitutivos o
estatutos de la comunidad de propietarios contengan prohibición expresa para la
actividad de alojamiento turístico, de conformidad con lo establecido en la Ley 49/1960,
de 21 de julio, sobre propiedad horizontal”».
2. Así las cosas, este Centro Directivo ha de analizar nuevamente la problemática
derivada de la aplicación del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se
regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla
Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los
servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, cuyo artículo 10 impone al
registrador un deber de calificación; a resultas del cual comprobará la solicitud y
documentación presentada: «(…) asegurando la no existencia de elementos obstativos
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