Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2341)
Resolución de 16 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sant Mateu a inscribir un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 33
Viernes 7 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 17412
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de diciembre de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-2341
Verificable en https://www.boe.es
posteriores, se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado. No obstante,
cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el precio del remate, en
la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la
totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución,
una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados posteriores a la
hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación de suspensión de pagos,
concurso o quiebra».
A la hora de determinar el importe del precio del remate que ha de entregarse al
acreedor ejecutante hay que tener en cuenta el límite de la respectiva cobertura
hipotecaria. La cifra de responsabilidad hipotecaria que resulta de la inscripción de la
hipoteca tiene como principal misión garantizar a los titulares de cargas posteriores que,
si el precio de adjudicación es superior a esa cifra, el sobrante se destinará a la
satisfacción de esos créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca.
3. Como consta en el primer fundamento de Derecho, en el historial registral de la
finca adjudicada constan dos asientos posteriores a la hipoteca que se ejecuta; uno de
los asientos es un crédito hipotecario a favor de la misma entidad acreedora ejecutante y
adjudicataria; el otro asiento es un arrendamiento.
Respecto del asiento posterior relativo al crédito hipotecario, ningún problema se
plantea, no siendo necesaria consignación de cantidad alguna, ya que se trata del mismo
acreedor, pues siendo la finca hipotecada propiedad del deudor, es de aplicación el
último apartado del artículo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando dispone: «No
obstante, cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el precio del
remate, en la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se destinará al
pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la
ejecución, una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados posteriores
a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación de suspensión de
pagos, concurso o quiebra».
Respecto del segundo asiento posterior, el arrendamiento, tampoco procede la
consignación de ningún importe a favor del arrendatario, pues éste no es acreedor.
El artículo 132 de la Ley Hipotecaria expresamente determina que «a los efectos de
las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución
directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a los
extremos siguientes: (…) 4.º Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior
al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el
exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores
posteriores».
La protección de los derechos de los arrendatarios discurre por otros ámbitos, como
puede ser: el artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto a la comunicación
de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho, publicidad de la situación
posesoria; el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la posesión judicial y
ocupantes del inmueble; la subsistencia, o no, del arrendamiento tras la ejecución, o, los
derechos de tanteo y retracto que, en su caso, procedan.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota de calificación del registrador.
Núm. 33
Viernes 7 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 17412
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de diciembre de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
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posteriores, se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado. No obstante,
cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el precio del remate, en
la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la
totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución,
una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados posteriores a la
hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación de suspensión de pagos,
concurso o quiebra».
A la hora de determinar el importe del precio del remate que ha de entregarse al
acreedor ejecutante hay que tener en cuenta el límite de la respectiva cobertura
hipotecaria. La cifra de responsabilidad hipotecaria que resulta de la inscripción de la
hipoteca tiene como principal misión garantizar a los titulares de cargas posteriores que,
si el precio de adjudicación es superior a esa cifra, el sobrante se destinará a la
satisfacción de esos créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca.
3. Como consta en el primer fundamento de Derecho, en el historial registral de la
finca adjudicada constan dos asientos posteriores a la hipoteca que se ejecuta; uno de
los asientos es un crédito hipotecario a favor de la misma entidad acreedora ejecutante y
adjudicataria; el otro asiento es un arrendamiento.
Respecto del asiento posterior relativo al crédito hipotecario, ningún problema se
plantea, no siendo necesaria consignación de cantidad alguna, ya que se trata del mismo
acreedor, pues siendo la finca hipotecada propiedad del deudor, es de aplicación el
último apartado del artículo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando dispone: «No
obstante, cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el precio del
remate, en la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se destinará al
pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la
ejecución, una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados posteriores
a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación de suspensión de
pagos, concurso o quiebra».
Respecto del segundo asiento posterior, el arrendamiento, tampoco procede la
consignación de ningún importe a favor del arrendatario, pues éste no es acreedor.
El artículo 132 de la Ley Hipotecaria expresamente determina que «a los efectos de
las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución
directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a los
extremos siguientes: (…) 4.º Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior
al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el
exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores
posteriores».
La protección de los derechos de los arrendatarios discurre por otros ámbitos, como
puede ser: el artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto a la comunicación
de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho, publicidad de la situación
posesoria; el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la posesión judicial y
ocupantes del inmueble; la subsistencia, o no, del arrendamiento tras la ejecución, o, los
derechos de tanteo y retracto que, en su caso, procedan.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota de calificación del registrador.
