Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2231)
Resolución de 17 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de San Javier n.º 1, por la que se deniega la cancelación de una hipoteca, la cual se solicita en una instancia privada que pide el inicio de un expediente de liberación de cargas y gravámenes.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16747
1. Se debate en este recurso exclusivamente el primero de los defectos apuntados
por la registradora en su nota de calificación, es decir, si el expediente de liberación de
cargas y gravámenes previsto en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria es título hábil para
poder cancelar una inscripción de hipoteca en el Registro de la Propiedad.
En el presente caso nos encontramos ante la finca registral 6.567, inmueble que
aparece inscrito a favor del recurrente, gravada con una hipoteca cuya cancelación se
solicita, y se acompaña burofax de fecha 14 de junio de 2023, remitido por la titular del
gravamen «Sociedad Agraria de Transformación N.ª2439 T.A.S Alia» y dirigido a los
anteriores titulares registrales, don J. J. S. P. y doña M. P. M., constituyentes de la
hipoteca, cuyo asunto es el requerimiento de pago de las cantidades impagadas
derivadas del préstamo hipotecario de fecha 15 de junio de 2009.
La registradora deniega el inicio y tramitación del expediente de liberación de cargas
y gravámenes previsto en artículo 210 de la Ley Hipotecaria, al no darse los
presupuestos necesarios para su tramitación.
Los recurrentes se oponen alegando que la hipoteca esta cancelada al haber
transcurrido el plazo de prescripción de cinco años previsto en el artículo 1964 del código
civil.
2. El artículo 210 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015,
de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro, establece que «el titular
registral de cualquier derecho que registralmente aparezca gravado con cargas o
derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no
uso podrá solicitar la cancelación registral de los mismos, a través de expediente de
liberación de cargas y gravámenes».
Como resulta claramente de la dicción legal, se precisa que la carga o derecho que
grave la finca haya quedado extinguida por prescripción, caducidad o no uso.
En el presente caso, como ha señalado recientemente este Centro Directivo (vid.
Resolución de 4 de octubre de 2021), de su reiterada doctrina en materia de cancelación
de hipotecas resulta la necesidad de diferenciar dos supuestos distintos.
Por un lado, está la cancelación por caducidad convencional pactada por las partes.
Nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser
constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2.º, 529, 546.4.º y 1843.3.º del
Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la
acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido
dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria,
en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación
de la ejecución, ya por cualquier otra causa.
No siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es
efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado,
o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación
para que quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación
en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun
cuando ya hubiere vencido aquél -vid. la Resolución de 17 de octubre de 1994, entre
otras-).
Si estuviéramos ante la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca,
resultaría aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria,
que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito
resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción.
Y, por otro lado, está la llamada caducidad legal, que se basa en el transcurso de los
plazos determinados por la Ley y que tiene lugar si no se ha pactado esa caducidad
convencional.
A ello se refieren dos preceptos de la Ley Hipotecaria:
a) el artículo 82, párrafo quinto: «A solicitud del titular registral de cualquier derecho
sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias
en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas
en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un
cve: BOE-A-2025-2231
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 32
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16747
1. Se debate en este recurso exclusivamente el primero de los defectos apuntados
por la registradora en su nota de calificación, es decir, si el expediente de liberación de
cargas y gravámenes previsto en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria es título hábil para
poder cancelar una inscripción de hipoteca en el Registro de la Propiedad.
En el presente caso nos encontramos ante la finca registral 6.567, inmueble que
aparece inscrito a favor del recurrente, gravada con una hipoteca cuya cancelación se
solicita, y se acompaña burofax de fecha 14 de junio de 2023, remitido por la titular del
gravamen «Sociedad Agraria de Transformación N.ª2439 T.A.S Alia» y dirigido a los
anteriores titulares registrales, don J. J. S. P. y doña M. P. M., constituyentes de la
hipoteca, cuyo asunto es el requerimiento de pago de las cantidades impagadas
derivadas del préstamo hipotecario de fecha 15 de junio de 2009.
La registradora deniega el inicio y tramitación del expediente de liberación de cargas
y gravámenes previsto en artículo 210 de la Ley Hipotecaria, al no darse los
presupuestos necesarios para su tramitación.
Los recurrentes se oponen alegando que la hipoteca esta cancelada al haber
transcurrido el plazo de prescripción de cinco años previsto en el artículo 1964 del código
civil.
2. El artículo 210 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015,
de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro, establece que «el titular
registral de cualquier derecho que registralmente aparezca gravado con cargas o
derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no
uso podrá solicitar la cancelación registral de los mismos, a través de expediente de
liberación de cargas y gravámenes».
Como resulta claramente de la dicción legal, se precisa que la carga o derecho que
grave la finca haya quedado extinguida por prescripción, caducidad o no uso.
En el presente caso, como ha señalado recientemente este Centro Directivo (vid.
Resolución de 4 de octubre de 2021), de su reiterada doctrina en materia de cancelación
de hipotecas resulta la necesidad de diferenciar dos supuestos distintos.
Por un lado, está la cancelación por caducidad convencional pactada por las partes.
Nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser
constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2.º, 529, 546.4.º y 1843.3.º del
Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la
acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido
dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria,
en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación
de la ejecución, ya por cualquier otra causa.
No siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es
efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado,
o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación
para que quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación
en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun
cuando ya hubiere vencido aquél -vid. la Resolución de 17 de octubre de 1994, entre
otras-).
Si estuviéramos ante la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca,
resultaría aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria,
que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito
resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción.
Y, por otro lado, está la llamada caducidad legal, que se basa en el transcurso de los
plazos determinados por la Ley y que tiene lugar si no se ha pactado esa caducidad
convencional.
A ello se refieren dos preceptos de la Ley Hipotecaria:
a) el artículo 82, párrafo quinto: «A solicitud del titular registral de cualquier derecho
sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias
en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas
en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un
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