BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 15 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 38420

pretendida. La oposición se funda en que se ha cumplido con lo pactado pues fue objeto
de aprobación por el Órgano Autonómico competente (Comisión Provincial de
Urbanismo) y, por tanto, se ajusta al tenor literal de la escritura que al enumerar las
diferentes posibilidades de acreditar el incumplimiento expresa: «(...) acta de constancia
de la resolución negativa o denegatoria por el órgano competente (…) que no ha tenido
lugar, pues esta se aprobó». Tampoco cabe desconocer que el enérgico sistema de
autotutela que supone la facultad resolutoria pactada en favor del cedente no deja
desamparado al adquirente, pues el trámite previsto de oposición impide que el primero
pueda decidir, sin posibilidad de defensa alguna de la contraparte, una cuestión tan
delicada. Pero lo cierto es, que un efecto tan determinante y exigente como la resolución
del contrato y reinscripción de la finca a favor del transmitente requiere una
consideración.
7. En efecto, referido a las condiciones impuestas en una donación –título gratuito–,
hay que recordar que frente a la condición en sentido estricto o propio, como
determinación accesoria de la voluntad de la que se hace depender la consumación o
resolución de los efectos de un acto o negocio jurídico, en las donaciones son frecuentes
los llamados modos impuestos por el donante, sean cargas, gravámenes, obligaciones o
servicios futuros a cargo del donatario, y a los que el artículo 647 del Código Civil se
refiere con el término «condiciones» al regular la facultad de revocación por el donante
en caso de incumplimiento. Sin duda, en la utilización de esta terminología no es ajena la
idea de que el modo impuesto por el donante es por éste considerado como
condicionante de la eficacia de la donación, pues no sólo obliga, sino que su
incumplimiento puede dar lugar a la ineficacia del negocio por voluntad del donante
mediante el ejercicio de la facultad revocatoria.
En la mayoría de estos casos no es fácil establecer una clara línea diferenciadora
entre el modo y la condición resolutoria en la donación. Las Resoluciones de 29 de abril
y 16 de octubre de 1991 venían a reconocer una diferencia por razón de sus efectos: la
resolución opera de forma automática en caso de producirse el evento resolutorio, de
suerte que ya no cabe una prórroga del plazo para su cumplimiento, en tanto que el
incumplimiento del modo atribuye una facultad al donante, la de revocar la donación
conforme al citado artículo 647, que en tanto no se ejerza mantiene la subsistencia de
aquélla y que, de la misma manera que es facultativo su ejercicio, voluntaria es la
renuncia a la misma o la concesión de un nuevo plazo o modalidad para su
cumplimiento. Esa diferencia en cuanto a la forma de actuar viene determinada en gran
medida por la naturaleza del elemento o circunstancia en que puede consistir el evento
condicionante o el modo pues si en la condición puede ser completamente ajeno al
comportamiento o actividad del donatario, y de no ser así, y dentro del margen que
permitiría su admisión como condición por no resultar incompatible con lo dispuesto en el
artículo 1115 del Código Civil, debe tener cierto grado de objetividad que permita apreciar
el hecho de su producción o la imposibilidad de que la misma tenga lugar, en el modo no
sólo depende necesariamente de la voluntad o comportamiento del donatario, sino que
admite un mayor grado de subjetivismo en su apreciación, lo que no significa que el
donatario no pueda sostener su cumplimiento frente a la pretensión revocatoria del
donante.
En el presente caso se trata de una escritura de cesión a título gratuito, y la
resolución consta inscrita en el Registro como «condición resolutoria», y en términos que
no dejan lugar a duda de los parámetros de su cumplimiento, por lo que es indudable
que el negocio está sometido a una condición cuyo incumplimiento tiene como efecto la
resolución automática del mismo. En efecto, tal como alega el notario autorizante, el
título por que se solicita la reinscripción, es el mismo que fue inscrito parcialmente en su
día, y el interesado no contradice con su solicitud de reinscripción la situación registral
anterior, sino que pretende hacerla valer en estricto rigor.
8. El notario recurrente ha utilizado el procedimiento recogido en el artículo 209 del
Reglamento Notarial, para mediante los trámites de un acta de notoriedad queden
constatados de manera indubitada, con plena eficacia, los hechos que constituyen la

cve: BOE-A-2023-6846
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