BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 15 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 38418

resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera
percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un
deber que impone recíprocas prestaciones y, como ocurre en la ineficacia por rescisión,
uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando
cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).
Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la
que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por
incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la
contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el
artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17
septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que
quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994; si bien, conforme
la jurisprudencia y doctrina expuesta en la Resolución de 29 de agosto de 2019, la
moderación de la cláusula penal es renunciable cuando se trata de compraventa entre
empresarios o profesionales, no consumidores). Todo ello implica que en el importe que
en tal caso se consignara por el transmitente podrán existir cantidades que fueron
indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo de momento ser
determinada.
En el plano registral la inscripción de la condición resolutoria explícita confiere
eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y evita que terceros que reúnan
los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria hagan inoperante ese juego
resolutorio (Resolución de 26 de noviembre de 2012).
3. Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 31 de julio
de 1995) el artículo 1504 del Código Civil es aplicable a la permuta de solar a cambio de
pisos en edificio futuro siempre que se haya pactado condición resolutoria explícita, y,
también puede aplicarse la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de este
Centro Directivo relativa a dicho precepto. Y en este sentido, y como declaró la
Resolución de 17 de noviembre de 1978, «el enérgico sistema de autotutela que supone
la facultad resolutoria pactada a favor del vendedor, ha de ser examinada en su
aplicación con todo tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los
interesados, y evitar en lo posible que el vendedor pueda, sin intervención de los
Tribunales, decidir unilateralmente una cuestión tan delicada».
Como señalan las Resoluciones de este Centro Directivo de 19 de junio de 2007 y
de 10 de diciembre de 2010 –referidas a un contrato de cesión de solar a cambio de
parte de la obra futura–, los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del
transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del
artículo 1504 del Código Civil, son los citados antes: título del vendedor; notificación
judicial o notarial de quedar resuelta la transmisión; acreditación, en el caso de oposición
formulada por el adquirente, en el correspondiente proceso judicial, de los presupuestos
de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave, que frustre el fin del
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa
conducta; documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o
caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda,
por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución
(artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).
Pero ocurre que esta doctrina y jurisprudencia –detallada en la calificación–, como
bien alega el notario recurrente, se refiere a supuestos de compraventa y resolución por
falta de pago del precio o, por analogía declarada por el Tribunal Supremo, al caso de
permuta, siendo que en el presente supuesto se trata de una cesión gratuita, por lo que
la aplicación de esta doctrina debe hacerse de manera cautelosa pues podría suponer
que el cumplimiento de la prestación en que el gravamen consiste quede al arbitrio de la
parte cesionaria. Por tanto, no hay cláusula penal que deba ser moderada, pues no hay
precio ni intereses pactados. Efectivamente no se trata de una compraventa sino de una
cesión gratuita con sujeción a modo con condición resolutoria y por tanto debe aplicarse
con cautela. Por ello, se ha tramitado acta conforme el artículo 209 del Reglamento

cve: BOE-A-2023-6846
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Núm. 63