III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-11916)
Resolución de 16 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 85182
naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa,
las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe
conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites
por éstas impuestos, así como la fijación de los plazos de prescripción de las acciones
de disciplina urbanística o su imprescriptibilidad. Sin embargo, corresponde al Estado
fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los
requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras
referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión
tenga acceso al Registro (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005; 4 de mayo de 2011; 8
de mayo de 2012, y 6 de mayo de 2013). Según se establece en la disposición final
primera del texto refundido de la Ley de Suelo, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de
junio, el artículo 20 tiene el carácter de disposición establecida en ejercicio de la
competencia reservada al legislador estatal; y más específicamente, puede decirse que
dicho precepto se dicta en atención a la competencia exclusiva del Estado sobre la
ordenación de los Registros (art. 149.1.8 de la Constitución Española), siendo doctrina
constitucional que en virtud de lo dispuesto en el artículo 149.1.8.ª de la Constitución
Española es al Estado al que compete, en materia urbanística, establecer qué actos son
inscribibles en el Registro de la Propiedad y sujetar su inscripción al previo cumplimiento
de ciertos requisitos (Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo)».
3. Por lo que se refiere al objeto del presente expediente, y para decidir cuál debe
ser el tratamiento adecuado respecto de un acto o negocio jurídico que, sin formalizar
división o segregación de una finca, puede presentar indicios de formación de núcleo
poblacional al margen del planeamiento, esto es, constituir una parcelación de tipo
urbanístico, prescindiendo de los instrumentos jurídicos legalmente previstos para su
habilitación, debe recordarse la doctrina sentada por este Centro Directivo.
Como ha reconocido esta Dirección General, en línea con la doctrina jurisprudencial
(cfr. Resoluciones de 2 de enero de 2013, 10 de septiembre de 2015, 12 de julio
de 2016, 6 de septiembre y 12 de diciembre de 2017, 22 de marzo de 2018 y 13 de
marzo y 24 de abril de 2019), una parcelación urbanística es un proceso dinámico que se
manifiesta mediante hechos externos y objetivos fácilmente constatables. De modo que
la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se
consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la
finca, constituiría, en principio, un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y
amparado por un principio general de libertad de contratación; solo si hechos posteriores
pudieran poner de relieve la existencia de una parcelación física cabría enjuiciar
negativamente la utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual.
Así, este Centro Directivo en su Resolución de 10 de octubre de 2005, en un caso de
venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna otra
circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, ya afirmó que «sin
perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se
pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación
ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como
consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para
ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el
uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente
(cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio
que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de
la repetida parcelación».
Con expresa invocación de este precedente, la posterior Resolución de 2 de enero
de 2013 llegó a la misma conclusión (no concurrencia del supuesto de hecho de la
existencia de una parcelación urbanística a efectos registrales) en un supuesto
consistente en la venta de una finca por mitad y pro indiviso a dos compradores
(hermanos), sin que se hubiese puesto de manifiesto en la calificación la existencia
adicional de indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una posible
parcelación.
cve: BOE-A-2020-11916
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 265
Miércoles 7 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 85182
naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa,
las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe
conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites
por éstas impuestos, así como la fijación de los plazos de prescripción de las acciones
de disciplina urbanística o su imprescriptibilidad. Sin embargo, corresponde al Estado
fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los
requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras
referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión
tenga acceso al Registro (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005; 4 de mayo de 2011; 8
de mayo de 2012, y 6 de mayo de 2013). Según se establece en la disposición final
primera del texto refundido de la Ley de Suelo, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de
junio, el artículo 20 tiene el carácter de disposición establecida en ejercicio de la
competencia reservada al legislador estatal; y más específicamente, puede decirse que
dicho precepto se dicta en atención a la competencia exclusiva del Estado sobre la
ordenación de los Registros (art. 149.1.8 de la Constitución Española), siendo doctrina
constitucional que en virtud de lo dispuesto en el artículo 149.1.8.ª de la Constitución
Española es al Estado al que compete, en materia urbanística, establecer qué actos son
inscribibles en el Registro de la Propiedad y sujetar su inscripción al previo cumplimiento
de ciertos requisitos (Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo)».
3. Por lo que se refiere al objeto del presente expediente, y para decidir cuál debe
ser el tratamiento adecuado respecto de un acto o negocio jurídico que, sin formalizar
división o segregación de una finca, puede presentar indicios de formación de núcleo
poblacional al margen del planeamiento, esto es, constituir una parcelación de tipo
urbanístico, prescindiendo de los instrumentos jurídicos legalmente previstos para su
habilitación, debe recordarse la doctrina sentada por este Centro Directivo.
Como ha reconocido esta Dirección General, en línea con la doctrina jurisprudencial
(cfr. Resoluciones de 2 de enero de 2013, 10 de septiembre de 2015, 12 de julio
de 2016, 6 de septiembre y 12 de diciembre de 2017, 22 de marzo de 2018 y 13 de
marzo y 24 de abril de 2019), una parcelación urbanística es un proceso dinámico que se
manifiesta mediante hechos externos y objetivos fácilmente constatables. De modo que
la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se
consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la
finca, constituiría, en principio, un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y
amparado por un principio general de libertad de contratación; solo si hechos posteriores
pudieran poner de relieve la existencia de una parcelación física cabría enjuiciar
negativamente la utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual.
Así, este Centro Directivo en su Resolución de 10 de octubre de 2005, en un caso de
venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna otra
circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, ya afirmó que «sin
perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se
pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación
ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como
consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para
ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el
uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente
(cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio
que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de
la repetida parcelación».
Con expresa invocación de este precedente, la posterior Resolución de 2 de enero
de 2013 llegó a la misma conclusión (no concurrencia del supuesto de hecho de la
existencia de una parcelación urbanística a efectos registrales) en un supuesto
consistente en la venta de una finca por mitad y pro indiviso a dos compradores
(hermanos), sin que se hubiese puesto de manifiesto en la calificación la existencia
adicional de indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una posible
parcelación.
cve: BOE-A-2020-11916
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 265
