III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-11640)
Resolución de 3 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Calafell a inscribir una escritura de rectificación del historial de una finca por doble inmatriculación y de declaración de obra nueva.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 83637
identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida, siendo aplicable
a este supuesto la reiterada doctrina de esta Dirección General en cuanto al rigor de su
fundamentación».
3. En el caso objeto de este expediente el registrador considera que la notaria ha
resuelto con el otorgamiento de la escritura sobre la existencia de una doble
inmatriculación, cuya apreciación corresponde a la actuación registral en el seno del
procedimiento del citado artículo 209.
Sin embargo, si tenemos en cuenta la literalidad de la escritura calificada, no parece
que pueda mantenerse el criterio del registrador. En efecto, el otorgo primero de la
mencionada escritura dice así: «Doña M. C. R. S. solicita, que teniendo por presentada
esta escritura con los documentos acompañados, y por promovido expediente de
subsanación de la doble inmatriculación de la finca descrita, se proceda por el
Registrador de la Propiedad, una vez realizadas las investigaciones pertinentes, a
notificar tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las
fincas registrales en caso de estimar procedente y siendo las dos fincas en la actualidad
de la misma titular, como heredera de los dos titulares registrales inscritos, proceda a
cancelar el historial registral de la finca 20.052, por ser la que se ajusta más en la
realidad en la superficie y linderos, de la finca en la realidad física que se corresponde
con la que es objeto de la presente, en la forma acordad y con la descripción actual, que
resulta de la certificación descriptiva y gráfica y descripción del técnico». Resulta claro
que lo que la otorgante de la escritura pretende es pedir al registrador la tramitación del
expediente de doble inmatriculación del artículo 209 de la Ley Hipotecaria. Como
propietaria de las dos fincas registrales afectadas anticipa su criterio sobre cuál ha de ser
la finca registral que ha de subsistir y cuál ha de cancelarse.
Por tanto, el registrador ha de considerar la escritura como una solicitud de inicio del
expediente y, previas las investigaciones que prevé la regla tercera del artículo 209,
tomar la decisión de si se puede apreciar la existencia de doble inmatriculación. En su
caso, la negativa a tramitar el expediente basada en la conclusión de que no existe
verdadera doble inmatriculación, ha de ser debidamente fundamentada por el
registrador, a los efectos de que pueda ser susceptible de recurso en los términos que
prevé el propio artículo 209.1 en su regla séptima, último párrafo.
Consecuentemente, el defecto no puede ser mantenido en los términos en que ha
sido formulado por el registrador en su nota.
4. Respecto a la posibilidad de inscribir la obra nueva por antigüedad sobre la
finca 21.388, deducida dicha antigüedad de los datos obrantes en la certificación
catastral, no puede resolverse ahora sobre si la obra nueva queda o no amparada por la
señalada certificación catastral, hasta que, una vez resuelto el expediente de doble
inmatriculación, pueda determinarse la identidad de la finca registral sobre la que dicha
obra se declara.
Si finalmente el expediente culmina con la cancelación del historial registral de la
finca 20.052, deberá el registrador pronunciarse sobre si considera que existe identidad
entre la finca registral 21.388 y la nueva certificación catastral aportada, a los efectos de
decidir si queda suficientemente acreditada la antigüedad de la obra. Sí que debe
recordarse a estos efectos la doctrina de este Centro Directivo recogida en Resoluciones
como la de 2 de marzo de 2015, según la cual no se trata en estos supuestos (como sí
ocurre en los casos de inmatriculación) de que haya una exigencia legal de coincidencia
total, sino que lo que las normas complementarias al Reglamento Hipotecario requieren
en materia de obra nueva es que se acredite la realidad de la obra, que el proyecto se
ajuste a licencia o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de
legalidad urbanística, y que no haya duda de la identidad de la finca según lo expresado
en el título y en el documento justificativo de aquellos extremos.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota de calificación del registrador.
cve: BOE-A-2020-11640
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 261
Viernes 2 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 83637
identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida, siendo aplicable
a este supuesto la reiterada doctrina de esta Dirección General en cuanto al rigor de su
fundamentación».
3. En el caso objeto de este expediente el registrador considera que la notaria ha
resuelto con el otorgamiento de la escritura sobre la existencia de una doble
inmatriculación, cuya apreciación corresponde a la actuación registral en el seno del
procedimiento del citado artículo 209.
Sin embargo, si tenemos en cuenta la literalidad de la escritura calificada, no parece
que pueda mantenerse el criterio del registrador. En efecto, el otorgo primero de la
mencionada escritura dice así: «Doña M. C. R. S. solicita, que teniendo por presentada
esta escritura con los documentos acompañados, y por promovido expediente de
subsanación de la doble inmatriculación de la finca descrita, se proceda por el
Registrador de la Propiedad, una vez realizadas las investigaciones pertinentes, a
notificar tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las
fincas registrales en caso de estimar procedente y siendo las dos fincas en la actualidad
de la misma titular, como heredera de los dos titulares registrales inscritos, proceda a
cancelar el historial registral de la finca 20.052, por ser la que se ajusta más en la
realidad en la superficie y linderos, de la finca en la realidad física que se corresponde
con la que es objeto de la presente, en la forma acordad y con la descripción actual, que
resulta de la certificación descriptiva y gráfica y descripción del técnico». Resulta claro
que lo que la otorgante de la escritura pretende es pedir al registrador la tramitación del
expediente de doble inmatriculación del artículo 209 de la Ley Hipotecaria. Como
propietaria de las dos fincas registrales afectadas anticipa su criterio sobre cuál ha de ser
la finca registral que ha de subsistir y cuál ha de cancelarse.
Por tanto, el registrador ha de considerar la escritura como una solicitud de inicio del
expediente y, previas las investigaciones que prevé la regla tercera del artículo 209,
tomar la decisión de si se puede apreciar la existencia de doble inmatriculación. En su
caso, la negativa a tramitar el expediente basada en la conclusión de que no existe
verdadera doble inmatriculación, ha de ser debidamente fundamentada por el
registrador, a los efectos de que pueda ser susceptible de recurso en los términos que
prevé el propio artículo 209.1 en su regla séptima, último párrafo.
Consecuentemente, el defecto no puede ser mantenido en los términos en que ha
sido formulado por el registrador en su nota.
4. Respecto a la posibilidad de inscribir la obra nueva por antigüedad sobre la
finca 21.388, deducida dicha antigüedad de los datos obrantes en la certificación
catastral, no puede resolverse ahora sobre si la obra nueva queda o no amparada por la
señalada certificación catastral, hasta que, una vez resuelto el expediente de doble
inmatriculación, pueda determinarse la identidad de la finca registral sobre la que dicha
obra se declara.
Si finalmente el expediente culmina con la cancelación del historial registral de la
finca 20.052, deberá el registrador pronunciarse sobre si considera que existe identidad
entre la finca registral 21.388 y la nueva certificación catastral aportada, a los efectos de
decidir si queda suficientemente acreditada la antigüedad de la obra. Sí que debe
recordarse a estos efectos la doctrina de este Centro Directivo recogida en Resoluciones
como la de 2 de marzo de 2015, según la cual no se trata en estos supuestos (como sí
ocurre en los casos de inmatriculación) de que haya una exigencia legal de coincidencia
total, sino que lo que las normas complementarias al Reglamento Hipotecario requieren
en materia de obra nueva es que se acredite la realidad de la obra, que el proyecto se
ajuste a licencia o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de
legalidad urbanística, y que no haya duda de la identidad de la finca según lo expresado
en el título y en el documento justificativo de aquellos extremos.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota de calificación del registrador.
cve: BOE-A-2020-11640
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 261
