BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 261

Viernes 2 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 83611

Reglamento Hipotecario. Entre tales extremos se halla la calificación de la congruencia
del mandato judicial con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado. Parece
evidente, como más adelante se analizará, que no todo procedimiento tiene un objeto o
finalidad que permite la anotación de la demanda que lo ha originado. Por tanto, debe el
registrador examinar el contenido de la demanda para poder determinar si es una de las
que resultan susceptibles de anotación en el Registro. Consecuentemente, el registrador
ha actuado dentro de los límites que le marca el mencionado artículo 100 del
Reglamento Hipotecario.
3. El criterio del «numerus clausus», es decir, que no pueden practicarse otras
anotaciones preventivas que las que prevé expresamente la ley (artículo 42.10.º de la
Ley Hipotecaria), constituye uno de los principios tradicionales en materia de
anotaciones preventivas, aunque con importantes matizaciones.
Especialmente controvertido ha sido la aplicación de este principio general al caso de
la anotación de demanda. El artículo 42 de la Ley Hipotecaria dispone: «Podrán pedir
anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:
Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución,
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real». La doctrina de este
Centro Directivo, recogida en las Resoluciones relacionadas en los «Vistos», ha ido
perfilando el ámbito de este tipo de anotaciones, hasta llegar a concluir que dicho
precepto da cobertura, no sólo a las demandas en que se ejercita una acción real, sino
también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal que
pueda conducir a una mutación jurídico-real inmobiliaria. Lo determinante es que la
demanda ejercite una acción atinente a la propiedad o a un derecho real sobre el mismo
inmueble, de suerte que la estimación de la pretensión del demandante propiciará
directamente una alteración registral.
4. Esta interpretación solo permite la anotación de aquellas demandas en las que
se ejerciten acciones personales cuya estimación pudiera producir una alteración en la
situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como la ahora
debatida, en las que únicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero o una
resolución contractual sin trascendencia en cuanto a la titularidad de las fincas
afectadas.
Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad ante el
peligro de que una futura insolvencia del demandado frustre la expectativa de cobro del
actor, lo procedente es una anotación de embargo preventivo o, en su caso, de
prohibición de disponer, si se dan los requisitos para ello. Y en el supuesto de hecho de
este expediente, el Juzgado expresamente, ante la opción que le planteaba el escrito de
demanda, ha optado por la anotación de demanda en lugar de la de embargo preventivo.
Procede, por tanto, confirmar el defecto apreciado por el registrador en la nota.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación del registrador.

Madrid, 2 de septiembre de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.

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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

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Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.