BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de octubre de 2020

Sec. III. Pág. 83567

indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el
congruente con la naturaleza del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre
de 1867 y Resoluciones de 16 de enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio
de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras).
Tal y como ya ha quedado resuelto en pronunciamientos previos, la transacción
supone un acuerdo por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo alguna cosa
evitan la provocación de un pleito o ponen término al que hubiesen ya comenzado,
adquiriendo tal acuerdo carácter de cosa juzgada entre ellos tal y como se prevé en los
artículos 1809 y 1816 del Código Civil; mientras que su homologación o aprobación
judicial, según lo previsto en el artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, implica una
revisión del organismo jurisdiccional en cuanto al poder de disposición de las partes en
relación al objeto del pleito, pero no implica un verdadero análisis y comprobación del
fondo del acuerdo que supone la transacción.
De manera expresa se ha pronunciado, por ejemplo, la Resolución de 6 de
septiembre de 2016: ««(...) la transacción, aun homologada judicialmente no es una
sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un
pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial
en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil). El auto de
homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la
capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o
limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin
que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las
pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). No cabe en
consecuencia amparar las afirmaciones del escrito de recurso que pretenden equiparar
el supuesto de hecho al de presentación en el Registro de la Propiedad del testimonio de
una sentencia recaída en procedimiento ordinario. Esta Dirección General ha tenido
ocasión de manifestar recientemente (cfr. Resolución de 9 de julio de 2013) que ‘la
homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a
acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en
el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a
darle cumplimiento’. Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es
posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es
menos cierto que para que dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad
deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (...)». También ha
tenido ocasión de señalar esta Dirección General que en los procesos judiciales de
división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura
pública, por aplicación del artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr.
Resolución de 9 de diciembre de 2010). La protocolización notarial de la partición
judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición, viene impuesta como regla
general por el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este criterio, además, es
compartido unánimemente por la doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme
contenida en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales
concluidas con oposición. En efecto, el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
determina que la aprobación de las operaciones divisorias se realiza mediante decreto
del secretario judicial, hoy letrado de la Administración de Justicia, pero en cualquier
caso ordenando protocolizarlas».
Por ello, y fuera de los supuestos en que hubiese habido oposición entre las partes y
verdadera controversia, el acuerdo de los interesados que pone fin al procedimiento de
división de un patrimonio no pierde su carácter de documento privado, que en atención al
principio de titulación formal previsto en los artículos 3 de la Ley Hipotecaria, exige el
previo otorgamiento de escritura pública notarial a los efectos de permitir su acceso al
Registro de la Propiedad.
En el presente caso, como afirma la registradora en su calificación, para inscribir el
cese de administrador único y nombramiento de administradores mancomunados debe
constar en escritura pública (vid. artículo 18 del Código de Comercio) la adopción del

cve: BOE-A-2020-11633
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Núm. 261