BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 46384

mandamiento cancelatorio al que se refiere el artículo 175 del Reglamento Hipotecario– que,
conforme a dicho precepto y a los artículos 131 y 133 de la Ley Hipotecaria sólo puede
provocar la cancelación respecto de asientos no preferentes.
En nuestro Derecho registral se sigue un sistema de avance de puestos y no de reserva
de rango, por virtud del cual cancelado el asiento correspondiente a un gravamen los
posteriores avanzan en posición pasando a ser registralmente cargas anteriores o
preferentes. Por el contrario si se ha inscrito la enajenación judicial durante la vigencia de la
anotación preventiva del embargo trabado en garantía de su efectividad, se consuma la
virtualidad de la anotación y de ahí que el artículo 206 del Reglamento Hipotecario disponga
su cancelación; la prioridad ganada por la anotación se traslada a la enajenación y, por eso,
las cargas y gravámenes posteriores que habían sido registrados sin perjuicio de los
derechos del anotante (artículo 71 de la Ley Hipotecaria) no sólo no se liberan de aquella
restricción, sino que sufren el pleno desenvolvimiento de la misma, esto es, la subordinación
respecto de la enajenación judicial alcanzada, lo que determina la extinción de tales cargas y
la consiguiente cancelabilidad de los asientos respectivos, si se observaron en el proceso de
ejecución todos los trámites legalmente previstos en garantía de las mismas. Así pues, con la
inscripción de la enajenación judicial subsiste registralmente la preferencia del proceso de
ejecución entablado y sus consecuencias últimas sobre esas cargas posteriores, y por ello es
indudable la eficacia cancelatoria del mandato dictado por el juez que conoció de aquél,
conforme a los artículos 17, 40, 79, 83, 84, 131 y 133 de la Ley Hipotecaria; y 175.2.ª y 233
del Reglamento Hipotecario, si en él consta el cumplimiento de los trámites aludidos
(Resolución de 28 de julio de 1989).
En cuanto a la posibilidad de inscribir el testimonio de auto de adjudicación de una finca
cuando en el momento en que aquél se presenta en el Registro ha caducado la anotación
preventiva de embargo correspondiente y dicha finca está ya inscrita a favor de persona
distinta de aquella en cuyo nombre el juez otorga la transmisión, los principios de tracto
sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y legitimación (artículo 38 de la misma ley),
incluso el de prioridad (artículo 17 de la Ley Hipotecaria) obligan a denegar la inscripción de
dicha adjudicación, ya que no es posible practicar asiento alguno que menoscabe o ponga
en entredicho la eficacia de los asientos vigentes, si no es con el consentimiento del
respectivo titular registral o por resolución judicial dictada en procedimiento entablado
directamente contra él (artículos 1, 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
Respecto de la cancelación de los asientos posteriores, es doctrina reiterada de este
Centro Directivo que la caducidad de las anotaciones preventivas opera «ipso iure» una vez
agotado el plazo de cuatro años, aunque no hayan sido canceladas, si no han sido
prorrogadas previamente (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), careciendo desde entonces de
todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan
de estar sujetos a la restricción o limitación que para ellos implicaba aquel otro asiento, y no
podrán ya ser cancelados en virtud de un título dictado en el procedimiento en el que se
ordenó la práctica de aquella anotación, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro se
había operado ya la caducidad (Resolución de 14 de junio de 2002).
En definitiva, la caducidad de la anotación por falta de prórroga conlleva la
imposibilidad de inscribir el testimonio del auto de adjudicación por existir una inscripción
de dominio que ha pasado a tener rango preferente, lo que determina el cierre del
Registro respecto de títulos ahora posteriores en rango (cfr. artículo 17 de la Ley
Hipotecaria). Lo mismo ocurre con el mandamiento de cancelación de cargas, que no
puede extenderse a asientos que han pasado a tener rango registral anterior.
Todo ello, sin perjuicio de la valoración judicial que pueda plantearse en relación con
esta materia.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de
calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante
el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo

cve: BOE-A-2020-7089
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Núm. 182