BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 46294

inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el
asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la
rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.
En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la
demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda
algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente
(…)».
De este artículo resulta que, a falta de la voluntad del titular registral de la inscripción
de hipoteca, «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.», la misma solo podrá ser anuladas
por la autoridad judicial, previa interposición por la persona interesada en ello de la
correspondiente demanda declarativa, con demanda de aquella entidad.
En definitiva, los asientos del Registro, una vez practicados, según dispone el
artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria «están bajo la salvaguardia de los Tribunales y
producen todos sus electos mientras no se declare su inexactitud en los términos
establecidos en esta Ley», y. por tanto, para su rectificación se requiere el
consentimiento del titular registral o resolución judicial, ya que es requisito esencial de
nuestro sistema que el titular registral tenga intervención en todos los expedientes que
afecten a sus derechos. En este sentido, el artículo 24 de la Constitución Española (en
cuanto que proscribe la indefensión) y el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que recoge el
llamado principio de tracto sucesivo, según el cual (párrafos primero y segundo): «Para
inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o
extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar
previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre
sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor
de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores
denegarán la inscripción solicitada».
Por ello, en supuestos como el presente en que no se dan los requisitos para la
cancelación, ni el registrador es competente para decretar la misma, ni el recurso
procedimiento hábil para acordarla, sino que lo serán los tribunales, cuando se ejercite
ante ellos la acción correspondiente con la intervención del titular registral se obtenga
sentencia firme acordando la nulidad y soliciten al titular extrarregistral del derecho de
que se trate o al notario autorizante del documento o documentos de adquisición, si
procede, la entrega de copia autorizada de las correspondientes escrituras públicas.
4. En cuanto a la práctica del asiento de presentación, el artículo 420 del
Reglamento Hipotecario dispone que «los Registradores no extenderán asiento de
presentación de los siguientes documentos: 1. Los documentos privados, salvo en los
supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. 2. Los
documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios. 3. Los demás
documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación
registral alguna»; y en este caso se nos encontramos, como ya se ha visto, ante un
documento privado (solicitud y fotocopias de escrituras públicas) que no pueden
provocar operación registral alguna y carecen de eficacia registral.
Por su parte, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, como regla general que,
para que puedan ser inscritos los negocios o actos jurídicos inscribibles que se expresan
en el artículo 2, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento
auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma
que prescriban los reglamentos; siendo las únicas excepciones las expresamente
recogidas en la legislación hipotecaria, entre las que no se encuentra el documento
privado objeto de este expediente.
Y todo ello sin perjuicio, como señala en registrador de la Propiedad, de la posibilidad
de inscripción de bienes inmuebles y derechos reales a favor de los fondos de titulización
hipotecaria, no obstante carecer de personalidad jurídica, si se presenta una copia
auténtica (no simples fotocopias) de la escritura de constitución del «FTA 2015» y los
demás documentos intermedios que fueren necesarios (artículos 9.e) de la Ley
Hipotecaria y 16.3 de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación

cve: BOE-A-2020-7079
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Núm. 182