BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 46259

Es igualmente doctrina reiterada que, una vez practicado un asiento, el mismo se
encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto
no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de
Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40
y 82 de la Ley Hipotecaria). Por tanto, practicados los asientos, los mismos se hallan
bajo la salvaguardia judicial y no es posible, en el concreto ámbito de este recurso,
revisar, como se pretende, la legalidad en la práctica de dicho asiento ni de la calificación
positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dichos
asientos generan.
Toda la doctrina elaborada a través de los preceptos de la Ley y Reglamento
Hipotecarios y de las Resoluciones de este Centro Directivo relativa a la rectificación del
Registro parte del principio esencial antes expuesto que afirma que los asientos
registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en
tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).
Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones
de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto
de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos
exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento
atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al
ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en
juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de
rectificar conceda algún derecho.
Dicho esto, hay que distinguir entre inexactitud registral y error del Registro.
Inexactitud es toda discordancia entre Registro y realidad (cfr. artículo 39 de la Ley
Hipotecaria); el error existe cuando el registrador, al trasladar al Registro los datos que
constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna
equivocación, bien material, bien conceptual.
Es evidente que, a veces, un error del Registro se puede rectificar mediante una
solicitud. Ahora bien, en el presente caso, aunque pueda existir una inexactitud registral,
no existe un error, pues el dato que la recurrente considera incorrecto se tomó, tal y
como está, de los títulos que causaron la inscripción. Por lo que la rectificación deberá
practicarse en la forma establecida en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, siendo
necesario el consentimiento unánime de la junta de propietarios en tanto que supone una
modificación del título constitutivo o en su defecto resolución judicial recaída en el
procedimiento correspondiente en el que podrán ventilarse todas las cuestiones que
invoca la recurrente no siendo el recurso gubernativo el cauce hábil para resolver estas
controversias, ni tan siquiera lo relativo a asientos ya practicados, sino únicamente la
calificación registral que se realiza exclusivamente, de conformidad con el artículo 18 de
la Ley Hipotecaria, en los títulos presentados y a lo que resulta del Registro.
El artículo 33 de la Ley Hipotecaria, al expresar que la inscripción no convalida los
actos nulos, refleja que nuestro sistema registral no es de fuerza convalidante. Esto no
obstante, como se ha dicho (cfr. Resolución 4 de julio de 2011), la inscripción no tiene la
virtud taumatúrgica de hacer válido lo que es nulo, pero dicha nulidad deberá declararse
judicialmente en procedimiento entablado contra los titulares registrales.
A mayor abundamiento la solicitud de rectificación del Registro ni si quiera hubiera
debido ser objeto de presentación. Según la reciente resolución de 28 de noviembre
de 2019, el artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo 3
de la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de
los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les
atribuyan eficacia registral. La Dirección General de los Registros y del Notariado ha
reiterado que la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse
cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e
indudablemente, de imposible acceso al Registro. Este es el criterio que ha de presidir la
interpretación del referido precepto reglamentario (vid. también el apartado 3 del mismo
artículo 420), que prohíbe extender asiento de presentación de «los demás documentos

cve: BOE-A-2020-7074
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Núm. 182