Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15703)
Resolución de 8 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Adra, por la que se rechaza inscribir la georreferenciación y considerable aumento de superficie de una finca que se formó por segregación de otra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101837
un documento gráfico extraído de la propia página “geoportal registradores”, no
existiendo ninguna base gráfica inscrita o en trámite, ni relativa a la finca que motivaba el
expediente, ni a ninguno de sus linderos. Tampoco figuraba ningún tipo de alerta. Ello
revela que ninguno de los linderos estaba llevando a cabo actuación ninguna que
conllevase inscripción de sus coordenadas al tiempo en que si se promovió sobre la
registral 24.885/bis de Adra. Insistimos, veintitrés de abril de dos mil veinticuatro.
vi) Según la Registradora, todo lo anterior “nos podría llevar a la conclusión de que
con la registración de este exceso de cabida se está produciendo un intento de aplicar el
folio de ésta última una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y
una superficie colindante adicional que no encubre más que negocios jurídicos
traslativos que deben acceder al Registro a través de los requisitos legales y registrales
correspondientes”. Se trata a juicio de este fedatario, de un adelanto ya de una
calificación negativa, como efectivamente ha terminado recayendo, con independencia
de las pruebas que se hayan podido practicar.
vii) Ha de traerse necesariamente a colación aquí, la doctrina de la Dirección
General, cuando se pretende la inscripción de una representación gráfica, que por
ejemplo recuerda la resolución de 5-8-2018:
“a) El Registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que Sa representación gráfica de la finca
coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.
b) A tal efecto. el Registrador podrá utilizar; con carácter meramente auxiliar las
representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta
Dirección General de 2-8-2.016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e
histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2.015 de 24 de junio se permitía el acceso
al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción
meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de
determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas
con anterioridad a dicha norma.
d) El Registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento,
debe decidir motivadamente, según su prudente criterio. En caso de haberse
manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la
regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la
sola formulación de oposición por alguno de los interesados, no hará contencioso el
expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y
conforme al artículo 199 LH, “la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular
registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine
necesariamente la denegación de la inscripción.
e) El juicio de identidad de la finca por parte del Registrador, debe estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.”
Relacionando esta doctrina del Centro Directivo con lo actuado por la Registradora,
es de destacar aquí que, en nuestro caso, la calificación no expresa ninguno de estos
supuestos, sino que, apoyándose, como luego se volverá, en dos hechos, la magnitud
del exceso y que la finca procede por segregación, llega a la conclusión de que una zona
incluida en la representación gráfica georreferenciada alternativa, se pretende agrupar/
agregar –tampoco lo precisa–, a la finca objeto de este expediente. Por tanto, las
supuestas dudas no están fundadas en lo que debe ser el núcleo del exceso de cabida:
coincidir en todo o en parte con otra base gráfica inscrita, que no aquí no se da; ni con la
cve: BOE-A-2025-15703
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101837
un documento gráfico extraído de la propia página “geoportal registradores”, no
existiendo ninguna base gráfica inscrita o en trámite, ni relativa a la finca que motivaba el
expediente, ni a ninguno de sus linderos. Tampoco figuraba ningún tipo de alerta. Ello
revela que ninguno de los linderos estaba llevando a cabo actuación ninguna que
conllevase inscripción de sus coordenadas al tiempo en que si se promovió sobre la
registral 24.885/bis de Adra. Insistimos, veintitrés de abril de dos mil veinticuatro.
vi) Según la Registradora, todo lo anterior “nos podría llevar a la conclusión de que
con la registración de este exceso de cabida se está produciendo un intento de aplicar el
folio de ésta última una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y
una superficie colindante adicional que no encubre más que negocios jurídicos
traslativos que deben acceder al Registro a través de los requisitos legales y registrales
correspondientes”. Se trata a juicio de este fedatario, de un adelanto ya de una
calificación negativa, como efectivamente ha terminado recayendo, con independencia
de las pruebas que se hayan podido practicar.
vii) Ha de traerse necesariamente a colación aquí, la doctrina de la Dirección
General, cuando se pretende la inscripción de una representación gráfica, que por
ejemplo recuerda la resolución de 5-8-2018:
“a) El Registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que Sa representación gráfica de la finca
coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.
b) A tal efecto. el Registrador podrá utilizar; con carácter meramente auxiliar las
representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta
Dirección General de 2-8-2.016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e
histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2.015 de 24 de junio se permitía el acceso
al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción
meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de
determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas
con anterioridad a dicha norma.
d) El Registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento,
debe decidir motivadamente, según su prudente criterio. En caso de haberse
manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la
regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la
sola formulación de oposición por alguno de los interesados, no hará contencioso el
expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y
conforme al artículo 199 LH, “la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular
registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine
necesariamente la denegación de la inscripción.
e) El juicio de identidad de la finca por parte del Registrador, debe estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.”
Relacionando esta doctrina del Centro Directivo con lo actuado por la Registradora,
es de destacar aquí que, en nuestro caso, la calificación no expresa ninguno de estos
supuestos, sino que, apoyándose, como luego se volverá, en dos hechos, la magnitud
del exceso y que la finca procede por segregación, llega a la conclusión de que una zona
incluida en la representación gráfica georreferenciada alternativa, se pretende agrupar/
agregar –tampoco lo precisa–, a la finca objeto de este expediente. Por tanto, las
supuestas dudas no están fundadas en lo que debe ser el núcleo del exceso de cabida:
coincidir en todo o en parte con otra base gráfica inscrita, que no aquí no se da; ni con la
cve: BOE-A-2025-15703
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
