Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15557)
Resolución de 25 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 2 de una instancia de solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100876
procede, por división horizontal, de la finca registral 40.257, que se dividió en 145
departamentos, los cuales se rigen por distintas normas de comunidad.
Y de la nota e historiales registrales que obran en el expediente, resulta que la
finca 40257 («Urbana: Manzana número Cinco, trozo de terreno de veintiún mil
doscientos metros»), procede a su vez por segregación de la finca 16.877.
En la inscripción 5.ª de la finca 16.877 (de fecha 19 de mayo de 1989), se hace
referencia a los estatutos por los que se regirá el dominio, gobierno, administración y
edificación de los terrenos Residencial (…), aprobados y protocolizados por escritura
otorgada el día 11 de mayo de 1989 ante el notario de Chiclana de la Frontera, don
Manuel Gómez Ruiz; y en dicho asiento se indica: «En su virtud practico la inscripción de
dichos estatutos, con las limitaciones de dominio que de ellos resulta, en la misma forma
que se hace en la inscripción extensa, que es la 2.ª de la finca 38.413 (…)».
Y en la finca 38.413, en su inscripción 2.ª, consta: «(…) estatutos por los que se
regirá el dominio gobierno, administración y edificación de los terrenos de residencial (…)
en el término municipal de Chiclana de la Frontera, con Plan Parcial aprobado (…), en
los terrenos de su propiedad situados en (…) procedentes de la finca (…), que
constituyen las fincas registrales números 38413 a 38417 (…), las fincas registrales
números 15.517-N y 15.516-N (…), y las registrales números 17.357 y 16.877 (…)».
Y su artículo 7 dispone: «El destino y uso de las construcciones en las parcelas,
salvo las destinadas a hotel, apartahotel, edificaciones industriales-comerciales será
exclusivamente el de la vivienda, prohibiéndose expresamente su utilización para el
ejercicio de cualquier actividad comercial, profesión, arte o industria tarifable o no por
Licencia Fiscal (…)».
3. La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2018, cuya doctrina ratifica
la más reciente Sentencia del Alto Tribunal de 29 de noviembre de 2023, abordó la
cuestión relativa a la eficacia de las limitaciones o prohibiciones referidas al uso de un
inmueble sometido a tal régimen jurídico (propiedad horizontal); y así, se señala en tales
resoluciones: «(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho
constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro
ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o
convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo.
No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y
aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la
protección del interés general de la comunidad.
Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas
actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de
manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas
en el Registro de la Propiedad».
Del mismo modo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2024 puso
de relieve lo siguiente: «(…) es evidente que, en el régimen de propiedad horizontal, son
legítimas las limitaciones que, al uso de los distintos pisos y locales, establezcan los
estatutos comunitarios, al amparo del artículo 1255 del Código Civil, siempre que
respeten, claro está, las disposiciones de derecho necesario que deberán ser
escrupulosamente observadas. En consecuencia, dichos pisos y locales podrán utilizarse
para fines y actividades no expresamente previstas, siempre que no sean contrarias a
las leyes y que no se encuentren prohibidas, aun cuando sean perfectamente legítimas,
en el título constitutivo o estatutos comunitarios».
En esa misma línea la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2014 ya
entendió que, en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento
de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la
comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las Sentencias de 20 de octubre
de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la
realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar
de manera expresa. Además, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre
de 2011 declaró, como doctrina jurisprudencial, que las limitaciones o prohibiciones
cve: BOE-A-2025-15557
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100876
procede, por división horizontal, de la finca registral 40.257, que se dividió en 145
departamentos, los cuales se rigen por distintas normas de comunidad.
Y de la nota e historiales registrales que obran en el expediente, resulta que la
finca 40257 («Urbana: Manzana número Cinco, trozo de terreno de veintiún mil
doscientos metros»), procede a su vez por segregación de la finca 16.877.
En la inscripción 5.ª de la finca 16.877 (de fecha 19 de mayo de 1989), se hace
referencia a los estatutos por los que se regirá el dominio, gobierno, administración y
edificación de los terrenos Residencial (…), aprobados y protocolizados por escritura
otorgada el día 11 de mayo de 1989 ante el notario de Chiclana de la Frontera, don
Manuel Gómez Ruiz; y en dicho asiento se indica: «En su virtud practico la inscripción de
dichos estatutos, con las limitaciones de dominio que de ellos resulta, en la misma forma
que se hace en la inscripción extensa, que es la 2.ª de la finca 38.413 (…)».
Y en la finca 38.413, en su inscripción 2.ª, consta: «(…) estatutos por los que se
regirá el dominio gobierno, administración y edificación de los terrenos de residencial (…)
en el término municipal de Chiclana de la Frontera, con Plan Parcial aprobado (…), en
los terrenos de su propiedad situados en (…) procedentes de la finca (…), que
constituyen las fincas registrales números 38413 a 38417 (…), las fincas registrales
números 15.517-N y 15.516-N (…), y las registrales números 17.357 y 16.877 (…)».
Y su artículo 7 dispone: «El destino y uso de las construcciones en las parcelas,
salvo las destinadas a hotel, apartahotel, edificaciones industriales-comerciales será
exclusivamente el de la vivienda, prohibiéndose expresamente su utilización para el
ejercicio de cualquier actividad comercial, profesión, arte o industria tarifable o no por
Licencia Fiscal (…)».
3. La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2018, cuya doctrina ratifica
la más reciente Sentencia del Alto Tribunal de 29 de noviembre de 2023, abordó la
cuestión relativa a la eficacia de las limitaciones o prohibiciones referidas al uso de un
inmueble sometido a tal régimen jurídico (propiedad horizontal); y así, se señala en tales
resoluciones: «(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho
constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro
ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o
convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo.
No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y
aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la
protección del interés general de la comunidad.
Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas
actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de
manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas
en el Registro de la Propiedad».
Del mismo modo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2024 puso
de relieve lo siguiente: «(…) es evidente que, en el régimen de propiedad horizontal, son
legítimas las limitaciones que, al uso de los distintos pisos y locales, establezcan los
estatutos comunitarios, al amparo del artículo 1255 del Código Civil, siempre que
respeten, claro está, las disposiciones de derecho necesario que deberán ser
escrupulosamente observadas. En consecuencia, dichos pisos y locales podrán utilizarse
para fines y actividades no expresamente previstas, siempre que no sean contrarias a
las leyes y que no se encuentren prohibidas, aun cuando sean perfectamente legítimas,
en el título constitutivo o estatutos comunitarios».
En esa misma línea la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2014 ya
entendió que, en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento
de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la
comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las Sentencias de 20 de octubre
de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la
realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar
de manera expresa. Además, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre
de 2011 declaró, como doctrina jurisprudencial, que las limitaciones o prohibiciones
cve: BOE-A-2025-15557
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