Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15553)
Resolución de 24 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Moralzarzal a hacer constar el cambio de naturaleza de una finca y a inscribir una obra nueva por antigüedad, por existir dudas de identidad en el exceso de cabida declarado, así como por la invasión de una vía pecuaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100795
acompañando diligencias de presentación telemática de las oportunas liquidaciones
tributarias.
En dicho título al óbito de M. A. D. S., titular de la finca registral 849 del distrito de El
Boalo, se declara un derecho de aprovechamiento de aguas en dicho inmueble, y sobre
la misma la obra nueva terminada por antigüedad de una vivienda y un almacén,
conforme a Catastro, por sus hijos y herederos J., M. P. y J. G. D.
Tras consultar los planos obtenidos tras consultar el sistema de bases gráficas del
Registro de la Propiedad según programa oficial del Colegio de Registradores de la
Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles de España, así como la ortografía oficial
disponible, y en base a la aplicación informática auxiliar de este registro, el sistema de
visor de coordenadas de dicho Colegio, se observa que: la finca tiene naturaleza rústica,
como suelo no urbanizable protegido; la finca se encuentra, en su totalidad catastral,
dentro de la vía pecuaria denominada (…); está dentro del Parque Regional de la
Cuenca Alta del Manzanares (…) y del Parque Nacional del Guadarrama (…)
Asimismo en el título se remiten a Catastro, tanto para las coordenadas del suelo
como de las edificaciones, si bien en la página 22 del título se indica que los propios
otorgantes desconocen si el contenido catastral se corresponde con la realidad física de
la finca, por lo que resulta incongruente que se pretenda realizar una operación registral
en base una certificación catastral que ni los interesados aseveran que se corresponde
con la realidad.
Según el contenido registral sobre la finca 849, que procede de un acto de
segregación, se realizó en su día un exceso de cabida, en base a un certificado catastral,
pasando la finca de tener 600 m2 a 900 m 2, habiéndose practicado igualmente un exceso
de superficie sobre la finca matriz «registral 767». Igualmente, tras consultar los
antecedentes catastrales de la parcela resulta la finca en cuestión ha sufrido varias
modificaciones respecto a la planimetría y superficie
En base a la certificación catastral inserta resulta que dada la diferencia tan elevada
entre la superficie registral inscrita, 900 m2, y la catastral, 1205 m2, y siendo la diferencia
superior al 10 % no existe identidad entre ambas, por lo que, en su caso, sería necesario
inscribir la oportuna base gráfica de la parcela, siendo la catastral la única aportada,
remitiéndose en el título a las coordenadas catastrales de la parcela, si bien, dado el
aludido cambio de planimetría de la finca en Catastro, y las operaciones registrales
realizadas de exceso de cabida, se desprende que la configuración de las fincas ha
variado a lo largo del tiempo, y existen dudas fundadas sobre la posibilidad de encubrir
un negocio traslativo u operaciones de modificación hipotecaria, y dudas sobre la
realidad de la modificación solicitada, por cuanto los cambios de cabida experimentados
por la finca, los cambios de configuración física de la misma, parecen encubrir una
modificación hipotecaria previa; la rectificación de cabida pretendida no puede suponer
cambiar completamente la configuración física de la parcela con diferencias respecto a
los linderos y superficies de la misma, encubriendo una modificación hipotecaria. Todo lo
cual supone que la finca no es que se encontrara mal medida, si no que ha sufrido
variaciones de cabida.
II. En dicho documento se ha/n observado la/s siguiente/s circunstancia/s que ha/n
sido objeto de calificación desfavorable:
1) Tanto en el Registro como en la aludida escritura, consta que la expresada finca
tiene naturaleza urbana, si bien, tras consultar la certificación catastral y la página web
de planeamiento urbanístico de la comunidad de Madrid, la naturaleza de dicho inmueble
está catalogado como suelo no urbanizable protegido, por lo que sería necesario
rectificar el carácter de la finca.
2) Teniendo en cuenta las coordenadas de las edificaciones obtenidas a partir de la
certificación catastral inserta y de un informe catastral de ubicación de construcciones
también inserto, se observa que dichas edificaciones se sitúan lindando con la parcela
colindante por el Norte y por la sita en el Oeste, por lo que considerando también el
incremento superficial de la finca en Catastro, sería necesario georreferenciar y
coordinar previamente la parcela, practicando el correspondiente exceso de cabida.
cve: BOE-A-2025-15553
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100795
acompañando diligencias de presentación telemática de las oportunas liquidaciones
tributarias.
En dicho título al óbito de M. A. D. S., titular de la finca registral 849 del distrito de El
Boalo, se declara un derecho de aprovechamiento de aguas en dicho inmueble, y sobre
la misma la obra nueva terminada por antigüedad de una vivienda y un almacén,
conforme a Catastro, por sus hijos y herederos J., M. P. y J. G. D.
Tras consultar los planos obtenidos tras consultar el sistema de bases gráficas del
Registro de la Propiedad según programa oficial del Colegio de Registradores de la
Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles de España, así como la ortografía oficial
disponible, y en base a la aplicación informática auxiliar de este registro, el sistema de
visor de coordenadas de dicho Colegio, se observa que: la finca tiene naturaleza rústica,
como suelo no urbanizable protegido; la finca se encuentra, en su totalidad catastral,
dentro de la vía pecuaria denominada (…); está dentro del Parque Regional de la
Cuenca Alta del Manzanares (…) y del Parque Nacional del Guadarrama (…)
Asimismo en el título se remiten a Catastro, tanto para las coordenadas del suelo
como de las edificaciones, si bien en la página 22 del título se indica que los propios
otorgantes desconocen si el contenido catastral se corresponde con la realidad física de
la finca, por lo que resulta incongruente que se pretenda realizar una operación registral
en base una certificación catastral que ni los interesados aseveran que se corresponde
con la realidad.
Según el contenido registral sobre la finca 849, que procede de un acto de
segregación, se realizó en su día un exceso de cabida, en base a un certificado catastral,
pasando la finca de tener 600 m2 a 900 m 2, habiéndose practicado igualmente un exceso
de superficie sobre la finca matriz «registral 767». Igualmente, tras consultar los
antecedentes catastrales de la parcela resulta la finca en cuestión ha sufrido varias
modificaciones respecto a la planimetría y superficie
En base a la certificación catastral inserta resulta que dada la diferencia tan elevada
entre la superficie registral inscrita, 900 m2, y la catastral, 1205 m2, y siendo la diferencia
superior al 10 % no existe identidad entre ambas, por lo que, en su caso, sería necesario
inscribir la oportuna base gráfica de la parcela, siendo la catastral la única aportada,
remitiéndose en el título a las coordenadas catastrales de la parcela, si bien, dado el
aludido cambio de planimetría de la finca en Catastro, y las operaciones registrales
realizadas de exceso de cabida, se desprende que la configuración de las fincas ha
variado a lo largo del tiempo, y existen dudas fundadas sobre la posibilidad de encubrir
un negocio traslativo u operaciones de modificación hipotecaria, y dudas sobre la
realidad de la modificación solicitada, por cuanto los cambios de cabida experimentados
por la finca, los cambios de configuración física de la misma, parecen encubrir una
modificación hipotecaria previa; la rectificación de cabida pretendida no puede suponer
cambiar completamente la configuración física de la parcela con diferencias respecto a
los linderos y superficies de la misma, encubriendo una modificación hipotecaria. Todo lo
cual supone que la finca no es que se encontrara mal medida, si no que ha sufrido
variaciones de cabida.
II. En dicho documento se ha/n observado la/s siguiente/s circunstancia/s que ha/n
sido objeto de calificación desfavorable:
1) Tanto en el Registro como en la aludida escritura, consta que la expresada finca
tiene naturaleza urbana, si bien, tras consultar la certificación catastral y la página web
de planeamiento urbanístico de la comunidad de Madrid, la naturaleza de dicho inmueble
está catalogado como suelo no urbanizable protegido, por lo que sería necesario
rectificar el carácter de la finca.
2) Teniendo en cuenta las coordenadas de las edificaciones obtenidas a partir de la
certificación catastral inserta y de un informe catastral de ubicación de construcciones
también inserto, se observa que dichas edificaciones se sitúan lindando con la parcela
colindante por el Norte y por la sita en el Oeste, por lo que considerando también el
incremento superficial de la finca en Catastro, sería necesario georreferenciar y
coordinar previamente la parcela, practicando el correspondiente exceso de cabida.
cve: BOE-A-2025-15553
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Núm. 179
