Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15550)
Resolución de 23 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 1, por la que, tras formularse oposición por el titular de una finca registral colindante en el seno del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, deniega inscribir la georreferenciación alternativa que pretendía sustituir a la catastral ya inscrita.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100779
Es claro que debe revocarse la objeción del registrador de que «no tenga sentido»
rectificar el error cometido en un dato registrador o mejorar la precisión de un dato ya
registrado, como es la georreferenciación de la finca. Si así fuera, no sería nunca posible
instar la rectificación de errores cometidos en los títulos inscritos por parte de los mismos
otorgantes que al percatarse del error, promueven su rectificación, incluso si tal error es
pequeño pero para el interesado resulta relevante.
El problema es que, en el caso presente, la georreferenciación catastral inscrita es la
que costaba incorporada al título de compraventa para precisar el objeto del negocio
otorgando por dos partes negociales, esto es, la vendedora y la compradora. Y siendo
ello así, no puede ahora la compradora por sí sola, sin concurrencia de la vendedora,
alterar unilateralmente, ni en poco ni en mucho, cuál fue el objeto del negocio
formalizado e inscrito. En efecto, siendo una compraventa un intercambio de una finca
por un precio, y habiendo quedado ambos precisados en el contrato bilateral, no puede
después el comprador por sí sólo rectificar ni poco ni mucho el precio de la venta ni las
coordenadas de la finca, si no concurre para ello el consentimiento de la otra parte
negocial, pues claramente resultaría, en lo que aquí interesa, no estar respetándose,
sino alterándose, la identidad de la finca y el objeto de la modificación jurídico real y del
derecho inscrito.
Por tanto, la cuestión no es que el comprador no pueda ir contra sus actos propios
anteriores, sino que por sí solo no puede alterar la definición georreferenciada precisa
del objeto de un negocio bilateral inscrito sin concurrencia de la otra parte negocial.
7. Finalmente, queda por examinar la cuestión esencial relativa a cuál es la
alteración de la georreferenciación que se pretende y si la calificación negativa a la vista
de la oposición formulada por el titular de otra finca registral resulta suficientemente
motivada.
A este respecto, consultando el geoportal registral, se puede comparar la
georreferenciación catastral previamente inscrita de la finca con la georreferenciación
alternativa que ahora se pretende inscribir en sustitución de aquélla, y se constata que la
superficie prácticamente no se altera, salvo en 0,02 metros cuadrados, y que la zona que
genera la oposición del colindante es la del lindero sureste, en donde la nueva
georreferenciación pretendida amplia ligera, pero sensiblemente, la ya inscrita.
Hemos de recordar que conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria «el
Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma
coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público,
circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En
los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá
motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes
determine necesariamente la denegación de la inscripción».
8. En el presente caso, consta oposición de quien acredita ser titular de una finca
registral colindante, en concreto la finca 8.604, y su oposición es terminante,
documentada gráficamente, y, lo que resulta esencial, con concreción de la porción
geográfica respecto la que formula tal oposición.
Por tanto, la nota de calificación registral negativa fundamentada en tales extremos
resulta conforme a Derecho, por lo que ha de ser confirmada, y desestimado el recurso
contra ella.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
cve: BOE-A-2025-15550
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Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100779
Es claro que debe revocarse la objeción del registrador de que «no tenga sentido»
rectificar el error cometido en un dato registrador o mejorar la precisión de un dato ya
registrado, como es la georreferenciación de la finca. Si así fuera, no sería nunca posible
instar la rectificación de errores cometidos en los títulos inscritos por parte de los mismos
otorgantes que al percatarse del error, promueven su rectificación, incluso si tal error es
pequeño pero para el interesado resulta relevante.
El problema es que, en el caso presente, la georreferenciación catastral inscrita es la
que costaba incorporada al título de compraventa para precisar el objeto del negocio
otorgando por dos partes negociales, esto es, la vendedora y la compradora. Y siendo
ello así, no puede ahora la compradora por sí sola, sin concurrencia de la vendedora,
alterar unilateralmente, ni en poco ni en mucho, cuál fue el objeto del negocio
formalizado e inscrito. En efecto, siendo una compraventa un intercambio de una finca
por un precio, y habiendo quedado ambos precisados en el contrato bilateral, no puede
después el comprador por sí sólo rectificar ni poco ni mucho el precio de la venta ni las
coordenadas de la finca, si no concurre para ello el consentimiento de la otra parte
negocial, pues claramente resultaría, en lo que aquí interesa, no estar respetándose,
sino alterándose, la identidad de la finca y el objeto de la modificación jurídico real y del
derecho inscrito.
Por tanto, la cuestión no es que el comprador no pueda ir contra sus actos propios
anteriores, sino que por sí solo no puede alterar la definición georreferenciada precisa
del objeto de un negocio bilateral inscrito sin concurrencia de la otra parte negocial.
7. Finalmente, queda por examinar la cuestión esencial relativa a cuál es la
alteración de la georreferenciación que se pretende y si la calificación negativa a la vista
de la oposición formulada por el titular de otra finca registral resulta suficientemente
motivada.
A este respecto, consultando el geoportal registral, se puede comparar la
georreferenciación catastral previamente inscrita de la finca con la georreferenciación
alternativa que ahora se pretende inscribir en sustitución de aquélla, y se constata que la
superficie prácticamente no se altera, salvo en 0,02 metros cuadrados, y que la zona que
genera la oposición del colindante es la del lindero sureste, en donde la nueva
georreferenciación pretendida amplia ligera, pero sensiblemente, la ya inscrita.
Hemos de recordar que conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria «el
Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma
coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público,
circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En
los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá
motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes
determine necesariamente la denegación de la inscripción».
8. En el presente caso, consta oposición de quien acredita ser titular de una finca
registral colindante, en concreto la finca 8.604, y su oposición es terminante,
documentada gráficamente, y, lo que resulta esencial, con concreción de la porción
geográfica respecto la que formula tal oposición.
Por tanto, la nota de calificación registral negativa fundamentada en tales extremos
resulta conforme a Derecho, por lo que ha de ser confirmada, y desestimado el recurso
contra ella.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
cve: BOE-A-2025-15550
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Núm. 179
