Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15379)
Resolución de 23 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario concedido por la parte recurrente, por razón de existir una desproporcionada retención de cantidades del capital concedido.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 98836
siete euros con treinta céntimos de euros (40.257,30 €) mediante transferencia bancaria
se entrega a favor de YLC Font, S.L. (sociedad prestataria) emitida a la cuenta (…)
titularidad de YLC Font, S.L.–La cantidad de mil cuarenta y dos euros con setenta
céntimos (1.042,70 €) mediante transferencia bancaria a favor de Top Global
Management Partners, S.L. emitida a la cuenta (…) titularidad de Top Global
Management Partners, S.L.–La cantidad de seis mil doscientos euros (6.200,00 €)
mediante transferencia bancaria a favor de Barcelona Mortgage Servicing, S.L. emitida a
la cuenta (…) titularidad de Barcelona Mortgage Servicing, S.L. de los indicados medios
de pago protocolizo sendas fotocopias, por mí obtenidas, a continuación de esta matriz,
manifestando que han sido librados contra la cuenta número (…) de la que es titular
“Hispania Mortgage Trust, Sociedad Limitada” unipersonal, en “Banco Bilbao Vizcaya
Argentaria, S.A.”–Y la cantidad restante de dos mil quinientos euros (2.500,00€), ha sido
retenida por la acreedora, por delegación expresa del prestatarios, para proceder al pago
de la comisión de apertura que se devenga por la concesión del préstamo».
A este respecto, según la Sentencia del Tribunal Supremo número 302/2020, de 15
de junio, que aborda un supuesto en el que se debate si en el contrato se «da como
recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada», por haberse retenido el
prestamista diversas cantidades, señala como regla general lo siguiente: «Debemos
señalar que, de forma aislada, el que se cobren por adelantado los intereses no
determina que nos encontremos ante un contrato de préstamo en que se suponga
recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada. De la misma manera que
pueden incluirse en la cantidad prestada, y descontarse de lo que se entrega, las
cantidades que razonablemente correspondan a servicios prestados. Tampoco existe
inconveniente en que el prestamista, según lo acordado, retenga cantidades para pagar
deudas del prestatario, sin que ello suponga de forma automática una disconformidad
entre la cantidad declarada y la realmente recibida. Es decir, que el prestamista retenga
cantidades del dinero prestado o que las entregue a terceras personas no comporta
necesariamente que se trate de un “préstamo falsificado”. En todos estos casos, si están
debidamente identificados los gastos, guardan relación con el préstamo y deben ser
asumidos por el prestatario, debe entenderse que las cantidades necesarias para
satisfacerlos han sido “verdaderamente entregadas” al prestatario en el sentido del
párrafo segundo del art. 1 de la Ley de 23 de julio de 1908, de usura».
En este mismo sentido, la Resolución de este Centro Directivo de 22 de julio de 2015
decía que «es práctica frecuente en contratos de préstamos hipotecarios que el acreedor
retenga ciertas cantidades del préstamo para el pago de conceptos relativos a los
gastos, comisiones e impuestos que la propia operación genera; por lo que no se puede
hacer tacha alguna a esta retención ni a la cuantía de la misma siempre que los
conceptos a que se refiere se encuentren debidamente identificados y guarden relación
con las operaciones asociadas al préstamo, no comprendiendo la retención de gastos
por servicios no solicitados por el deudor, que resultarían contrarios a lo dispuesto en el
artículo 89.4 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios»; a lo
cual habría que añadir, en paralelo con la cláusula de imputación de gastos y en caso de
ser aplicable la normativa de protección de los consumidores, que la retención no se
oponga a una norma imperativa que impute los gastos retenidos al prestamista, lo que
resultaría contrario a lo dispuesto en el artículo 89.3 de la Ley General para la Defensa
de los Consumidores y Usuarios u otra norma que así lo determinara.
Lo que procede, por tanto, a la hora de inscribir los préstamos hipotecarios en que
concurran tales supuestos de retención de parte del capital, dado su carácter objetivo
y dentro del margen de la calificación registral, es analizar únicamente si dichas
cantidades están adecuadamente identificadas en la escritura pública que se presenta a
inscripción, y si guardan relación con el préstamo o concurren esas otras circunstancias
señaladas por la citada sentencia como justificativas de la retención, no correspondiendo
su pago, en su caso, al acreedor.
6. Respecto de las cuantías retenidas por el prestamista en este caso, en la
escritura de préstamo hipotecario, como ya se ha expuesto anteriormente, se señalan las
cve: BOE-A-2025-15379
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
Jueves 24 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 98836
siete euros con treinta céntimos de euros (40.257,30 €) mediante transferencia bancaria
se entrega a favor de YLC Font, S.L. (sociedad prestataria) emitida a la cuenta (…)
titularidad de YLC Font, S.L.–La cantidad de mil cuarenta y dos euros con setenta
céntimos (1.042,70 €) mediante transferencia bancaria a favor de Top Global
Management Partners, S.L. emitida a la cuenta (…) titularidad de Top Global
Management Partners, S.L.–La cantidad de seis mil doscientos euros (6.200,00 €)
mediante transferencia bancaria a favor de Barcelona Mortgage Servicing, S.L. emitida a
la cuenta (…) titularidad de Barcelona Mortgage Servicing, S.L. de los indicados medios
de pago protocolizo sendas fotocopias, por mí obtenidas, a continuación de esta matriz,
manifestando que han sido librados contra la cuenta número (…) de la que es titular
“Hispania Mortgage Trust, Sociedad Limitada” unipersonal, en “Banco Bilbao Vizcaya
Argentaria, S.A.”–Y la cantidad restante de dos mil quinientos euros (2.500,00€), ha sido
retenida por la acreedora, por delegación expresa del prestatarios, para proceder al pago
de la comisión de apertura que se devenga por la concesión del préstamo».
A este respecto, según la Sentencia del Tribunal Supremo número 302/2020, de 15
de junio, que aborda un supuesto en el que se debate si en el contrato se «da como
recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada», por haberse retenido el
prestamista diversas cantidades, señala como regla general lo siguiente: «Debemos
señalar que, de forma aislada, el que se cobren por adelantado los intereses no
determina que nos encontremos ante un contrato de préstamo en que se suponga
recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada. De la misma manera que
pueden incluirse en la cantidad prestada, y descontarse de lo que se entrega, las
cantidades que razonablemente correspondan a servicios prestados. Tampoco existe
inconveniente en que el prestamista, según lo acordado, retenga cantidades para pagar
deudas del prestatario, sin que ello suponga de forma automática una disconformidad
entre la cantidad declarada y la realmente recibida. Es decir, que el prestamista retenga
cantidades del dinero prestado o que las entregue a terceras personas no comporta
necesariamente que se trate de un “préstamo falsificado”. En todos estos casos, si están
debidamente identificados los gastos, guardan relación con el préstamo y deben ser
asumidos por el prestatario, debe entenderse que las cantidades necesarias para
satisfacerlos han sido “verdaderamente entregadas” al prestatario en el sentido del
párrafo segundo del art. 1 de la Ley de 23 de julio de 1908, de usura».
En este mismo sentido, la Resolución de este Centro Directivo de 22 de julio de 2015
decía que «es práctica frecuente en contratos de préstamos hipotecarios que el acreedor
retenga ciertas cantidades del préstamo para el pago de conceptos relativos a los
gastos, comisiones e impuestos que la propia operación genera; por lo que no se puede
hacer tacha alguna a esta retención ni a la cuantía de la misma siempre que los
conceptos a que se refiere se encuentren debidamente identificados y guarden relación
con las operaciones asociadas al préstamo, no comprendiendo la retención de gastos
por servicios no solicitados por el deudor, que resultarían contrarios a lo dispuesto en el
artículo 89.4 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios»; a lo
cual habría que añadir, en paralelo con la cláusula de imputación de gastos y en caso de
ser aplicable la normativa de protección de los consumidores, que la retención no se
oponga a una norma imperativa que impute los gastos retenidos al prestamista, lo que
resultaría contrario a lo dispuesto en el artículo 89.3 de la Ley General para la Defensa
de los Consumidores y Usuarios u otra norma que así lo determinara.
Lo que procede, por tanto, a la hora de inscribir los préstamos hipotecarios en que
concurran tales supuestos de retención de parte del capital, dado su carácter objetivo
y dentro del margen de la calificación registral, es analizar únicamente si dichas
cantidades están adecuadamente identificadas en la escritura pública que se presenta a
inscripción, y si guardan relación con el préstamo o concurren esas otras circunstancias
señaladas por la citada sentencia como justificativas de la retención, no correspondiendo
su pago, en su caso, al acreedor.
6. Respecto de las cuantías retenidas por el prestamista en este caso, en la
escritura de préstamo hipotecario, como ya se ha expuesto anteriormente, se señalan las
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