BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 19 de abril de 2022

Sec. III. Pág. 53488

bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley
Hipotecaria), por lo que el titular registral debe ser demandado en el mismo
procedimiento, al objeto de evitar que, sin haber sido demandado, se modifique, grave o
extinga su derecho generando una situación de indefensión proscrita por nuestra
Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución Española).
En estos casos, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal
Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que
dispone el artículo 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente
las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en
las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas,
salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación
específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21
de marzo, «no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho
la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento
judicial en que haya sido parte».
También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala
Primera del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de una forma
contundente, declara: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función
calificadora que con carácter general le confiere al registrador el artículo 18 LH y más en
particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH.
Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el
art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado
o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se
hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador
revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya
cancelación se ordena por el tribunal».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al
proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la
demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(...) el reconocimiento de
circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita
parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna
de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o
no en una realidad extra registral que a aquél le era desconocida. El órgano judicial
venía particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros
que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses por la
estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios
en conflicto con aquéllos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los
suyos propios».
4. En el supuesto de este expediente, la decisión judicial tiene su base en una
demanda futura que tendría como objetivo evitar la indefensión de la sociedad
demandante como titular de los derechos sobre las acciones e indirectamente sobre el
patrimonio de la sociedad «Gestión de Edificios, Instalaciones Sanitarias y Servicios,
S.A.», titular registral de los inmuebles afectados por la prohibición de disponer.
Pero no cabe en el procedimiento registral la extensión de los efectos de las medidas
acordadas a titulares registrales que no han sido parte ni han estado emplazadas en el

cve: BOE-A-2022-6420
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 93