III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-6250)
Resolución de 23 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de documentos privados de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 90
Viernes 15 de abril de 2022
Sec. III. Pág. 52307
suscribe emite con esta fecha calificación negativa del documento en base a las
consideraciones jurídicas que resultan de los siguientes fundamentos de derecho,
Fundamentos de Derecho.
1.
En cuanto al poder:
Construcciones Valencia, SA. comparece representada por don M. S. R., que funda
su representación a virtud de poder conferido por doña C. G. M., en representación de la
entidad “Construcciones Valencia, SA”, mediante una escritura otorgada ante el Notario
de Granada, don Juliana [sic] Peinado Ruano, el día 23 de marzo de 1992, número 745
de protocolo.
No consta el cargo o apoderamiento en virtud del cual confirió el poder la Sra. G. M.,
ni en su caso la inscripción de su cargo o poder en el Registro Mercantil.
Al no indicarse datos de inscripción en el registro mercantil del poder del
compareciente y consultado telemáticamente el registro mercantil con resultado
negativo, se deduce que es un poder especial, es necesario para su calificación conocer
qué órgano o apoderado a su vez de dicha entidad, con facultades suficientes, nombró a
don M. S. R., y sólo si dichos órganos o apoderados otorgantes estuviesen debidamente
inscritos no sería necesario acreditar a su vez todas las circunstancias, que legalmente
sean procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento del poderdante;
así, el acuerdo válido del órgano social competente para dicho nombramiento
debidamente convocado, la aceptación del nombrado, y, en su caso, notificación o
consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos, en términos que hagan
compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral.
La inscripción del poder en el Registro Mercantil no es el único modo de acreditar la
representación del apoderado (y ello pese a la obligatoriedad de semejante inscripción
cuando se trate de poderes generales (cfr. artículo 22.2 del Código de Comercio),
Resoluciones de 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 2 de enero y 5
de marzo de 2005 y 31 de mayo y 1 de junio de 2007). Cuando falte la previa inscripción
en dicho Registro y, por tanto, no exista previa calificación de la representación par el
registrador Mercantil, deben acreditarse al registrador de la Propiedad los elementos que
determinan la existencia, subsistencia, validez y suficiencia de aquélla (cfr. artículos 1,
20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 10 de febrero de 1995,1 3 de julio
de 1999 y 17 de febrero de 2000). Artículo 51.9 c) del Reglamento Hipotecario.
Artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre. Resoluciones de la Dirección General
de los Registros y del Notariado de 1 de marzo de 2012, 8 de julio de 2013, 28 de enero
de 2014, 29 de septiembre de 2016 entre otras.
Debería en su caso acompañarse el poder.
2.
En cuanto al consentimiento de los compradores intermedios:
En primer lugar, la de la titular registral Construcciones Valencia SA. a favor de
don F. F. J.; en segundo lugar la de dicho señor a favor de don M. M. R. y finalmente la
realizado por este último a doña M. C. M. R., otorgante de la escritura cuya inscripción
ahora se solicita, respecto de la participación indivisa, posteriormente concretada en el
piso objeto del contrato; ello supone la existencia, como mínimo, de dos titulares y dos
títulos, intermedios, sin que el referido documento haya sido otorgado con la
comparecencia de dichos titulares, en los que reside sucesivamente el poder de
disposición sobre el objeto del contrato, sin que pueda obviarse su consentimiento, ni
suplirse, tampoco, con la intervención del titular registral originario, sino que es necesario
el consentimiento por ratificación de dicho documento de los titulares intermedios, don A.
P. L. y don R. G. P., y sus cónyuges en caso de estar casados al tiempo de la adquisición
de los derechos que posteriormente transmitieron (siendo preciso acreditar así su estado
cve: BOE-A-2022-6250
Verificable en https://www.boe.es
2.1 En el documento referido se relacionan tres transmisiones previas a la del
último adquirente:
Núm. 90
Viernes 15 de abril de 2022
Sec. III. Pág. 52307
suscribe emite con esta fecha calificación negativa del documento en base a las
consideraciones jurídicas que resultan de los siguientes fundamentos de derecho,
Fundamentos de Derecho.
1.
En cuanto al poder:
Construcciones Valencia, SA. comparece representada por don M. S. R., que funda
su representación a virtud de poder conferido por doña C. G. M., en representación de la
entidad “Construcciones Valencia, SA”, mediante una escritura otorgada ante el Notario
de Granada, don Juliana [sic] Peinado Ruano, el día 23 de marzo de 1992, número 745
de protocolo.
No consta el cargo o apoderamiento en virtud del cual confirió el poder la Sra. G. M.,
ni en su caso la inscripción de su cargo o poder en el Registro Mercantil.
Al no indicarse datos de inscripción en el registro mercantil del poder del
compareciente y consultado telemáticamente el registro mercantil con resultado
negativo, se deduce que es un poder especial, es necesario para su calificación conocer
qué órgano o apoderado a su vez de dicha entidad, con facultades suficientes, nombró a
don M. S. R., y sólo si dichos órganos o apoderados otorgantes estuviesen debidamente
inscritos no sería necesario acreditar a su vez todas las circunstancias, que legalmente
sean procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento del poderdante;
así, el acuerdo válido del órgano social competente para dicho nombramiento
debidamente convocado, la aceptación del nombrado, y, en su caso, notificación o
consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos, en términos que hagan
compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral.
La inscripción del poder en el Registro Mercantil no es el único modo de acreditar la
representación del apoderado (y ello pese a la obligatoriedad de semejante inscripción
cuando se trate de poderes generales (cfr. artículo 22.2 del Código de Comercio),
Resoluciones de 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 2 de enero y 5
de marzo de 2005 y 31 de mayo y 1 de junio de 2007). Cuando falte la previa inscripción
en dicho Registro y, por tanto, no exista previa calificación de la representación par el
registrador Mercantil, deben acreditarse al registrador de la Propiedad los elementos que
determinan la existencia, subsistencia, validez y suficiencia de aquélla (cfr. artículos 1,
20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 10 de febrero de 1995,1 3 de julio
de 1999 y 17 de febrero de 2000). Artículo 51.9 c) del Reglamento Hipotecario.
Artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre. Resoluciones de la Dirección General
de los Registros y del Notariado de 1 de marzo de 2012, 8 de julio de 2013, 28 de enero
de 2014, 29 de septiembre de 2016 entre otras.
Debería en su caso acompañarse el poder.
2.
En cuanto al consentimiento de los compradores intermedios:
En primer lugar, la de la titular registral Construcciones Valencia SA. a favor de
don F. F. J.; en segundo lugar la de dicho señor a favor de don M. M. R. y finalmente la
realizado por este último a doña M. C. M. R., otorgante de la escritura cuya inscripción
ahora se solicita, respecto de la participación indivisa, posteriormente concretada en el
piso objeto del contrato; ello supone la existencia, como mínimo, de dos titulares y dos
títulos, intermedios, sin que el referido documento haya sido otorgado con la
comparecencia de dichos titulares, en los que reside sucesivamente el poder de
disposición sobre el objeto del contrato, sin que pueda obviarse su consentimiento, ni
suplirse, tampoco, con la intervención del titular registral originario, sino que es necesario
el consentimiento por ratificación de dicho documento de los titulares intermedios, don A.
P. L. y don R. G. P., y sus cónyuges en caso de estar casados al tiempo de la adquisición
de los derechos que posteriormente transmitieron (siendo preciso acreditar así su estado
cve: BOE-A-2022-6250
Verificable en https://www.boe.es
2.1 En el documento referido se relacionan tres transmisiones previas a la del
último adquirente:
