BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 23 de noviembre de 2021

Sec. III. Pág. 143577

amortización del préstamo o crédito garantizado con la hipoteca no puede ser superior a
treinta años, cuando está destinado a financiar la construcción, rehabilitación o
adquisición de vivienda habitual (artículo 5.2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo,
modificado por el artículo 4.Seis de la Ley 1/2013, de 14 de mayo).
En cuanto al segundo grupo de normas protectoras de la vivienda habitual, con
independencia de que la obligación garantizada esté o no destinada a su adquisición hay
que citar las siguientes: no cabe en las subastas sin ningún postor la adjudicación al
acreedor, si se tratara de vivienda habitual del deudor, por valor inferior al 70% del valor
de tasación a efectos de subasta o si la cantidad debida por todos los conceptos es
inferior a dicho porcentaje, por el 60% (artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en
la nueva redacción dada por el artículo 7.Diez de la Ley 1/2013); en caso de vencimiento
anticipado de la totalidad de lo adeudado por falta de pago de, al menos, tres plazos
mensuales, si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá pedir, aún
sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de la
cantidad exacta que por principal e intereses estuviese vencida en la fecha de la
presentación de la demanda (artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, modificado
por el artículo 7.Trece de la Ley 1/2013).
Por tanto, la Ley 1/2013 despliega un sistema de protección de los deudores
hipotecarios de carácter gradual, estableciendo distintos grados de protección a través
de diversas medidas (de diferente intensidad) para diferentes supuestos: a) En un primer
nivel de protección, la norma protectora es de carácter universal (con independencia de
que la finca gravada sea o no una vivienda): por ejemplo, en la nueva regulación del
vencimiento anticipado por impago de tres mensualidades del artículo 693.2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, o en el caso de la imposición del límite mínimo del 75% de la
tasación para el tipo de subasta (artículo 682.2.1.º de la misma Ley procesal); b) En un
segundo nivel de protección, la norma se aplica sólo si la finca hipotecada es la vivienda
habitual (con independencia de la finalidad del préstamo). Por ejemplo, los supuestos de
los artículos 21.3 de la Ley Hipotecaria, y 575 y 671 de la ley procesal civil, y c)
Finalmente, en un tercer nivel de protección, la norma exige no sólo que la finca
hipotecada sea la vivienda habitual del deudor, sino que además el préstamo o crédito
garantizado debe tener como destino o finalidad financiar la adquisición de la misma
vivienda habitual hipotecada. Este es el caso del artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria
(límite de los intereses de demora), y de los demás citados anteriormente. Por tanto, en
el caso de estos dos últimos grupos de medidas tuitivas, especialmente en el caso de las
centradas en la ejecución procesal de la hipoteca, resulta esencial para su efectividad
que el presupuesto previo de su aplicación (el carácter de vivienda habitual) pueda ser
apreciado en dicho ámbito directamente, sin necesidad de abrir una fase probatoria
extraña a este procedimiento caracterizado por su sumariedad (vid. Sentencia del Pleno
del Tribunal Constitucional número 41/1981, de 18 diciembre), a través de la prueba
presuntiva de su constancia en el Registro de la Propiedad, y ello no sólo cuando se
trate de supuestos en que se financió su adquisición mediante el préstamo garantizado,
sino también cuando la obligación garantizada fue ajena a tal finalidad. En este sentido
se puede considerar que el nuevo apartado 3 del artículo 21 de la Ley Hipotecaria,
introducido por la Ley 1/2013, tiene por finalidad establecer una presunción legal
destinada a dispensar de toda otra prueba sobre el carácter habitual de la vivienda a los
efectos de permitir aplicar en el ámbito de la ejecución hipotecaria las medidas
protectoras del deudor hipotecario introducidas en la nueva ley, sin necesidad de
adicionar trámite alguno al procedimiento. Lo esencial de tales medidas tuitivas en dicho
ámbito viene definido por el objeto sobre el que se proyectan, la vivienda habitual del
deudor, y no tanto por la naturaleza y modalidad del contrato fuente de las obligaciones
garantizadas, cuyo eventual incumplimiento desencadena la ejecución, de cuyas
consecuencias para el ejecutado constituyen paliativo tales medidas.
5. Respecto del cumplimiento de los referidos artículos 21.3 y 129.2 de la Ley
Hipotecaria en la constitución de hipoteca sobre una vivienda, es cierto que –como
reconoce el mismo recurrente en su escrito de impugnación–, a la hora de expresar si se

cve: BOE-A-2021-19268
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Núm. 280